住宅市场

1.地区性

住宅市场

住宅一旦建成，便牢牢固定在土地上不可移动，因此它只能按就近原则。、为其周边一定半径的空间范围内的消费者提供服务。也就是说，它的客户人群受到很大的地理局限，与之相关的需求和供给都被限制在较小的地区范围内。在特殊情况下，开发商固然也可以将某类住宅产品推至异地甚至境外去销售（例如海滨别墅或森林度假所），但是购买者仍然必须到住宅所在地来

（1）可替代性很低。住宅是一种异质性的商品，众多的住宅特征赋予每一住宅单元与众不同的个性，不同的个体之问不能完全互相替代。

（2）市场门槛高。住宅价格高昂、投资巨大，无论作为生产者还是消费者，要想进入住宅市场都绝非易事。

（3）信息不对称。完成一桩住宅交易必须具备一系列的相关专业知识，涉及城市环境、建筑工程、金融、法律等多个门类，作为一个普通消费者是不可能事事精通、样样在行的，在市场信息的占有上处于与供给者不对等的不利状态，因此在与房地产开发商进行一对一的交易博弈时，往往处于由专业知识匮乏造成的被动地位。

1.市场主体

住宅市场

（1）住宅生产者。包括房地产开发商；建筑承包商；自建住宅的企业、社团组织和居民个人。

（2）住宅销售者。包括房地产开发商；房地产代理商以及私人或法人的住宅业主。

（3）住宅消费者。主要是家庭和个人；也有少数小型社团组织和企业会购买住宅用于兼具办公与居住的多重用途。

（1）住宅存量。在市场上流通的住宅存量，通过售买、自建自用或差价互换的方式进人消费者或投资者的手中。

（2）住宅服务流量。在市场上流通的住宅服务流量，以租赁、配给或自建自用的方式进入消费者的手中。

（3）住宅用地。基于房产与地产的合一性，伴随每一宗住宅交易，必定有相应的住宅用地在市场上流通；而且有时未经建设的住宅用地也可以单独交易，成为流通的对象。住宅用地的流通方式是土地所有权或使用权的买卖（在我国仅是土地使用权的交易）。

（1）房地产交易的有形市场。有些城市专门为房地产交易提供永久性或临时性场地让供需双方达成交易，如房地产展销会、换房大会、二手房交易所等。

（2）金融和保险机构。它们给住宅生产者和住宅消费者提供各种抵押贷款、再贷款等金融服务，以及财产险等保险服务，如商业银行、专业的住宅银行、从事房地产业务的金融公司、保险公司等。

（3）法律咨询机构。它们为住宅生产、流通和消费等各个环节中发生的各类法律问题提供咨询服务，如律师事务所、消费者协会等。

（4）信息中介机构。它们在收集和整理市场信息，研究和预测市场走向，沟通供给与需求双方并为成交提供一系列相关服务方面，发挥着独特而不可忽略的作用，如房地产经纪公司、科研机构和新闻媒体等。

（1）住宅交易市场。市场主体由城市房管局、企业房产共有人、私人组成，交易范围限于居民住宅、工商业用房、办公用房等。公开性、集中性、受控竞争性为其特点。

（2）住宅租赁市场。市场主体由城市房管部门、企事业单位、个人组成。经营普遍性、垄断性为这类市场的主要特征。

（3）住宅互换市场。市场主体由房屋住宅所有者、住宅使用者（集体或个人）组成。其市场范围为房管部门直管公房、单位自管公房、私房。集中性、控制性、间接性是这类市场的特点。

（4）住宅抵押市场。房屋住宅所有人（法人、自然人）以住宅作为抵押以向金融机构谋取贷款作为或作其他经济活动的保证。

（5）住宅典卖市场。住宅所有人（法人、自然人）将住宅卖给典当商行的市场。住宅典卖市场伴随住宅全部权属的转移。

以上五类市场中，住宅交易市场与住宅互换市场是有形的，有市有场；而住宅租赁市场、住宅抵押市场以及住宅典卖市场基本上是无形的，有市无形，其市场分散性很强。

住宅市场的意义在于通过流通过程，把房产经济的生产、再生产运动前后连接成循环，并且在循环过程中运用市场机制把建筑材料、建筑施工、建筑机械和金融、运输、民用生活品等各个相关行业驱动经济运动链环中。

1. 住宅市场是促进住宅再生产过程顺利进行的重要条件。

住宅市场

住宅生产部门要进行再生产，必然要求住宅的价值得到补偿和使用价值得到替换。住宅作为商品，其价值的补偿和使用价值的替换是住宅再生产得以顺利进行的必要条件。而住宅价值的实现离不开住宅市场。我们过去把住宅当作福利，住宅生产后就直接分配了，使住宅资金的循环过程在流通领域被中断，住宅的价值得不到实现，住宅投资无法收回，从而阻碍了住宅再生产过程的顺利进行。只有把住宅纳入市场进行交换，才能实现住宅的价值，收回住宅投资，保证住宅资金的正常运动、循环和周转，促进住宅再生产顺利进行。

2.住宅市场的发展能够促进金融业的改革和发展。

住宅业是一个投资大、资金周转期长的行业，这使得住宅再生产的全过程都需要金融的支持。住宅的不可移动性和耐久性以及住宅具有的保值和增值的作用，使得金融业必然会与住宅业结成亲密的伙伴。正因为住宅业与金融业之间存在着相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的内在联系，因而住宅市场的发展必将对金融业的改革和发展产生重大的影响。首先，住宅市场的发展将为金融业的扩展提供条件。住宅市场是住宅实物流通和货币流通的统一体，而住宅市场上的货币流通则是住宅资金运动的基本形式。这种货币资金的运动随着住宅市场上买卖双方活动的展开，不断地注入住宅市场和流出住宅市场。住宅市场的这种资金运行机制与货币流通密不可分。住宅资金运行机制作用的加强，必将引起货币流通量的大量增加，而金融业是经营货币的行业，货币流通量的增加，将为金融业的扩大和发展提供不可低估的条件。其次，住宅市场的发展有助于增强银行调节经济的范围和能力。随着住宅商品化的发展，特别是出售公房，就会要求住宅信贷业务有一个巨大的发展，从而推动银行信贷业务结构日趋完善。再次，随着住宅市场的发展，必然要求建立一些专门的住宅金融机构，并提供多种信用服务。因此，住宅市场的发展将会促使金融机构向多元化，金融业务向多样化方向发展。最后，住宅市场的发展还将为保险业的发展作出贡献。随着住宅商品化，住宅所有者对自己的住宅将会更加关心，住宅投保会与日俱增。同时，住宅抵押活动也会不断增加，而为了防止作为抵押晶的住宅价值因意外事故而损失，贷款人将要求借款人将住宅投保，然后才予抵押贷款。由于住宅资产数量巨大，它能积极参加保险，这对保险业的发展显然会产生深远的影响3.住宅市场的发展有利于社会主义市场体系的建立。

社会主义市场经济体制的建立和完善有赖于市场体系的建立和完善，而一个完善的社会主义市场体系不可能不包括住宅市场在内。因为在社会主义市场体系中，住宅市场具有十分重要的地位和作用，它与其他市场是相互联系又相互制约的。一方面，商品市场和金融、劳动力、地产、技术、信息等要素市场的发育为住宅市场的发育和完善提供良好的外部环境，有利于住宅市场的发育和完善。另一方面，住宅市场的发育会极大地促进商品市场和各要素市场的发育与完善。住宅商品化促进了土地的有偿使用，从而促进了地产市场的发展。住宅是价值很大的耐用消费品，为人们的消费活动提供场所，随着住宅市场的发育，人们居住条件的改善，有利于促进其他消费晶市场的发展。住宅建设涉及建筑材料23大类、1858个品种，联系着建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等50多个生产部门的产品。住宅市场的发展必然带动和促进生产资料市场的发展。住宅市场的发展会带动建筑业、装饰业、维修服务业的发展，而这些行业是劳动密集型行业，建筑、装饰业的发展必然引起对劳动力的巨大需求，从而促进劳动力市场的发展。住宅市场的发展对提高住宅；质量提出要求，新材料、新工艺、新技术的应用则是提高住宅生产质量的重要途径，因此住宅市场的发展也必然带动技术市场的发展。信息是沟通买卖双方联系的桥梁，住宅市场的发展拓宽了信息市场的服务内容，因而住宅市场的发展还必然会促进信息市场的发展。由此可见，住宅市场对于加快社会主义市场体系的建立和完善有着特别重要的意义。

4.住宅市场有利于优化居民的消费结构。

长期以来，我国城镇住宅实行低租金、高补贴的福利分配制度。由于住宅不是商品和没有完善的住宅市场，住宅不能作为商品正常流通，住宅消费几乎不需要个人花费什么费用，造成我国居民住房支出过低，消费结构不合理的局面。随着住宅市场的发展，住宅租买比价日趋合理，就可把相当数量的消费基金吸引到住宅消费上来，提高城市居民住房支出在消费结构中的比重，有利于消费结构向合理的方向发展。

5.住宅市场是促进我国产业结构合理化的重要动因。

消费主导产业具有单项突进带动全局的效应，这是产业成长和市场演化的一条重要规律。60年代消费主导产业是塑料制品，70年代是化纤产品，80年代则是家用电器。90年代是什么？根据消费发展规律和我国居民消费的现实状况，我们认为是以住宅业为基础的房地产业。因此，抓住目前时机，积极开拓和完善住宅市场，对于启动其他市场，带动其他产业的发展及其内部结构的深层调整，促进产业结构的合理化以及国民经济的良性循环；必将发挥着多方面的重要作用。

2017年，在各线城市房地产调控政策持续作用下，全年住宅市场成交量持续走低。1月4日，上海易居房地产研究院发布《2017年12月住宅市场成交报告》。数据显示，12月50城市新房成交面积同比减少13%，已连续10个月同比下跌。累计全年，50城市的成交面积同比增幅为-18%。

2017年12月，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2737万平方米，环比增加17%，同比减少13%。环比数据增加，而同比数据已连续10个月下跌。上海易居房地产研究院研究员赖勤分析表示，“同比减少13%，说明市场并未回暖。而成交数据在年终出现一定的反弹，主要是因为房企年底冲量，推盘量增加，并且部分城市放松了网签，也有助于成交，这并不代表市场全面回暖”。

北京、上海、广州、深圳等四大一线城市2017年12月新建商品住宅成交面积为245万平方米，环比增加23%，同比减少25%。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为24%、26%、18%和28%，同比增幅分别为-38%、-28%、-24%和50%。

赖勤表示，四大一线城市环比数据有所增加，主要是政府对有关项目形成有效供给起到了一定的督促作用。“但是同比数据说明2017年12月的成交不如2016年，其中主要的因素是严厉的楼市调控。从环比数据来看，四个一线城市均有较大幅度的增加，年底成交出现翘尾。但除深圳外的三个一线城市同比为负增长，说明市场与去年相比仍处于降温态势”。

易居方面的研报指出，50个重点城市大致按照京津冀、长三角、珠三角、中部、西部和东北六大区域划分。从同比增幅来看，六大区域中只有西部区域在2017年实现了同比正增长；此外，京津冀、长三角和珠三角这三大城市群在六大板块中跌幅明显。研报认为，这是因为这三大城市群在2016年楼市已经相当火爆，2017年严厉的楼市调控政策没有放松，有效地打击了投资投机需求，成交量均有不同程度的下滑。尤其是京津冀区域，同比下跌43.8%在六大区域中跌幅居首。

“2017年环京区域先后透支了通州副中心、京津冀一体化和雄安新区的三波政策利好，下半年成交下滑最为严重。此外，长春和济南等19个城市市场交易相对冷淡，属于跑输大市的类型”。赖勤表示，2018年1月各地政府仍会坚持十九大关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，保持楼市调控政策的连续性和稳定性，并且全国的金融环境有可能进一步收紧。“因此综合来看，2018年1月50城成交将会下降”。