恐慌性需求

所谓“恐慌性”需求指的是消费者因为信息不对称，惟恐所需产品因为某种未知原因缺货或者价格推高受损而产生的冲动性的购买行动。

根据美联物业（全国）研究中心市场观测，2009年11月份以来，北京、上海、深圳等一线城市二手房交易量显著飚升，北京当月成交量突破3万套，达31288套，环比增幅达56%；上海当月成交量刷新近年来单月最高纪录，达32432套，环比增幅达41%；深圳当月成交量达16666套，环比增幅居首，达60%。

延续11月的市场行情，进入12月份以来，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交量有进一步扩大趋势，截止至12月16日，北京二手房成交量21726套，仅半个月时间已达上月总量的69%，环比增幅达54%；同期深圳二手房成交量12150套，接近上月总量的73%，环比增幅达46%。

根据美联物业、21世纪不动产等房产中介的数据，2009年12月全国二手房交易量直线上涨，其中三成都是年龄还不到28岁的年轻人，他们既不是因为结婚急用房，也不是“以小换大”的升级置业，仅仅就是担心房价上涨而非要赶这趟“末班车”，这就是目前新型的购房一族——“恐慌性需求”。

推动此轮二手房井喷行情的主要原因是购房优惠政策将于12月底到期，不少具刚性住房需求购房者提前入市，纷纷抢搭政策“末班车”，触发了一轮抢购热潮。恐慌性需求在市场成交高峰中占到了全市需求的30%左右。购房者当中，自住型及改善性住房需求超过市场成交总量的半数。

成交量高位运行，有力支持房价节节攀升，引起了中央领导层的高度关注。2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议上提出四点要求，包括增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；加强市场监管等。

11月28日，国务院总理温家宝在考察正在建设的上海市最大保障性住房工程时表示，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。为政策调整埋下伏笔。12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议上提出，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。

恐慌性需求与刚性需求和投资性需求有所不同，它介于两者之间，恐慌性需求极易受到外界影响，房价一旦停止上涨必然带动恐慌性需求大量减少，而刚性需求则是无论市场怎么变化，只要是在自身可实现的范围之内，都要在短期内完成置业，投资性需求更是为了从理财角度出发，利用房产保值升值，需求越积极房价越是上涨，越是对这部分客户有利。

应该看到“恐慌性购房需求’也是有隐忧的，就像2007年的股市，当全民炒股出现时，离崩盘也就不远了，随着楼市租售比节节高攀，也在预示房价中的泡沫越做越大。对于财产分配来说，由于投机需求占据了主流，致使国民财富迅速向少部分富人回流，无形之中加速了社会各阶层之间的矛盾升级和对立。

美联物业全国研究中心分析，在“末班车”效应下，市场提前透支了具刚性需求的购买力。在此轮抢购热潮过后，2010年一季度市场需求表现较为反复，或将逐渐出现疲软态势。二手房市场将进入一个调整期，在房价持续高位运行下，成交量将逐渐缩减，二手楼市或将进入一轮“空转期”，而这个周期的长短取决于楼价的调整力度，楼价调整力度越大，市场周期越短。反之，市场胶着状态将持续。

还有分析称，除了投资客的资金，还有实体产业转移而来的资金，由于钢铁、水泥等制造业本身产能过剩，实体产业获得的信贷资金只能另寻“出口”，于是楼市也成了实体产业投资、避险的选择。大量的资金和购房需求涌入到楼市，房价自然应声而涨。不过，人们普遍预期这种非市场正常规律的“恐慌性需求”，随着国家调控政策的出台会有所减弱。

近期二手房市场交易量的放大，使得小小的交易厅变得格外热闹。据21世纪不动产、北京中原地产等机构监测的数据显示，3月29日当天北京单日二手房成交量为2040套，继2009年12月14日单日成交达到2261套的纪录以后，北京二手房再次单日成交量突破2000套。截至3月29日北京二手房3月总成交量已经达到了22975套，全月预计有望达到26000套。21世纪不动产市场分析师齐凡说，这个数字创造了同期北京历史新高。

成交量的暴增几乎出乎所有业内人士的预料。去年底，因为营业税政策的变化，多数分析人士认为一部分需求已经提前至2009年释放，2010年全年市场运行将较为平稳。

我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖告诉记者，“很多需求是被‘地王’吓出来的。”他还指出，不仅交易量大幅增加，连价格也有所上升，营业税的征收政策反而令购房者需要支付更多的钱。“从另一个角度上讲，推高了房价。”胡景晖说。 “吓出来”的需求

胡景晖用三个时间段来形容市场的变化。他回忆，2010年1月，随着调控政策的出台，二手房曾经出现“议价”现象，一些区域的二手房成交价格相比去年12月有所下降；春节过后，市场开始逐渐回暖，交易量也有小幅上升，在两会的舆论环境下，市场相对理性；变化始于3月15日，北京诞生三块地王，很多购房人担心房价继续上涨，需求被“吓”出来。

3月15日这一天，北京市土地储备中心成交了6块地，共97.8万平方米，“吸金”143.5亿，平均楼面价超过1.6万元/平方米。在诞生地王的望京区域，3月15日之后仅仅一周时间内，二手房平均每平方米上涨1500元。有买主甚至委托房产中介在居民门口贴出寻房广告，“此客户不用看房就可交定金”。有卖主则是将最初116万元的报价在不足一周时间内抬高到150万并最终成交。而21世纪不动产一家门店透露，有的购房者在北京东四环某社区拿着100万元的现金支票两天都没买到房。