房地美

受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。

美国政府2008年9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国住房抵押贷款融资机构房地美。根据接管方案，美国财政部将向房地美注资，并收购相关优先股；首席执行官被限令离职，政府相关监管机构接管两大机构的日常业务，同时任命新领导人。

美国财政部长保尔森表示，房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这一机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。

美国国会参议院银行委员会2014年5月通过针对美国两大住房抵押贷款机构房利美和房地美(“两房”)的改革方案。该方案计划未来几年逐步关闭“两房”，并对美国抵押贷款市场进行全面改革。

该方案主张仿效美国联邦储蓄保险公司的模式，设立联邦抵押贷款保险公司以取代“两房”，为抵押贷款证券提供政府担保。根据方案，私营机构承担至少10%的抵押贷款违约损失后，政府担保机制才会启动。

白宫当天发表声明对这一改革方案表示支持。

房地美与房利美均为私人拥有的上市公司，但它们是作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权利，包括它们可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。

美国房地美公司（Freddie Mac）是美国房地产抵押贷款巨头，1970年由国会成立，总部设在华盛顿，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。

房地美公司属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构，其主要目的是盘活银行资产的流动性，开拓美国房地产贷款的二级市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。

房地美最大的竞争对手是房利美。房利美和房地美是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，房利美设立于1938年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构。该公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。房利美的主要目的是盘活银行资产的流动性，把银行的按揭贷款买过来，再转卖给其他投资者，跟美联储的作用差不多。后来大家觉得市场上只有一家公司，缺乏竞争，于是在1970年又成立了房地美，其主要业务跟房利美几乎完全一样。

在某种意义上，房地美和房利美这两家公司在经营模式、经营理念上的确存在竞争，但更多的则是互相挖墙脚。基本上，在房利美工作过的人，他的下一份工作就是在房地美，反之亦然。几十年来，两家公司一直是近亲繁殖，这边的人到那边去，那边的人到这边来。

房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手的住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。

次贷危机

受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。之后美联储和美国证券交易委员会（SEC）迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。

美国政府2008年9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国住房抵押贷款融资机构房地美。根据接管方案，美国财政部将向房地美注资，并收购相关优先股；首席执行官被限令离职，政府相关监管机构接管两大机构的日常业务，同时任命新领导人。

美国财政部长保尔森表示，房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这一机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。

破产危机

为应对市况并更积极参与房贷市场，房地美自2007年11月计划增发融资55亿美元。2008年7月11日同时发表声明称财务状况良好。房地美声明称截至2008年6月30日，公司资本金比美国联邦住房企业监督办公室（OFHOE）规定的最低限额要高出的比例为15%。

圣路易联储原行长WilliamPoole认为，从技术角度看，房地美处于破产边缘。如果破产，那么它担保的债券将大幅贬值，并对持有这些债券的投资者和金融机构造成重创；房贷利率则将飙升，对疲弱的市场再度构成打击。这将意味着一场金融风暴的来临。

不过，巴克莱资本驻美国首席固定收益策略师AjayRajadhyaksha在报告中表示，这家公司影响力之大，致使美国政府不可能让其破产。即便如此，也不意味着这家公司的股东会感到安全。

房地产投资信托基金FBR的分析师们认为，只有这两家公司的计提达到770亿美元，政府才可能出手干预。这意味着在政府干预之前，这家公司的股东财富已被清洗殆尽。正如政府干预贝尔斯登以防其一旦破产后拖累整个金融市场，而股东最后可能一无所有一样。这看上去像标准的“股东陷阱”。

对股东而言，最好还是历史重演――1979年房利美曾出现实际意义上的破产，但最后在没有政府帮助的情况下走出困境。

美房地产抵押贷款巨头房地美公司2010年5月5日表示，由于第一季度继续亏损，该公司需要再次寻求高达106亿美元的政府救助金。 该公司的不良状况也引发市场对于美国房地产市场的担忧。一些对冲基金经理人预测，美国房价将很快出现翻转，而此次跌幅最多可能达到20%。也有对冲基金已经开始做空美国的房屋营建股。

数据显示，房地美在一季度的亏损额高达80亿美元，约合每股报亏2.45美元。同期，该公司亏损额高达104亿美元。四季度，该公司则亏损78亿美元。

公司执行长查尔斯·霍尔德曼在声明中表示，“正如我们一直所说的，美国楼市依然脆弱，贷款拖欠和止赎水平仍居高不下，失业率高企则是重要风险之一。”

该公司还表示需要再次寻求106亿美元的救助，这将使这家房贷机构的政府救助总金额达到613亿美元。美国房地产泡沫的破裂引发了本轮金融危机和经济衰退。房地美和另外一家房贷巨头房利美于2008年9月开始接受美国政府的救助。

来自国际评级巨头标准普尔的数据显示，美国房价在2006年中期达到高峰值，2007年2月房价则跌至谷底。此后，逐渐出现微弱反弹，美国平均住房价格仍较2006年的峰值下跌逾30%。

该机构上月末公布的数据显示，经季节调整后的2月标准普尔/Case-Shiller房价指数环比下降0.1%。该指数涵盖美国20个主要大都会区域，此前该指数已经连续8个月出现环比上扬。

房产价格可能出现逆转的信号已经率先在对冲基金经理人中形成预期。资产2.5亿美元的对冲基金马歇尔·威斯环球金融基金认为，美国房价在短暂反弹后将再度转跌，而且这次跌幅最多可能达20%。

该基金经理人艾米特·瑞吉帕指出，美国房地产市场需求这阵子的复苏将喊停。“欧洲主权债是个大问题，可是美国现在还是全球最大经济体，所以该国房地产市场问题才是全世界要面对最重要的问题。”数据显示，该基金已经开始做空美国房屋营建股。

2009年，房地美先是公司CEO大卫·墨菲特7月辞职，令房地美陷入无人负责的状态之中，再有公司房贷违约率在一个月内急升百分之五十，令房地美不得不向美国政府请求援助。

凯勒曼在房地美工作了十六年。去年九月，当损失惨重的房地美被政府接管后，一直主管公司财务的凯勒曼被任命为公司代理首席财务官。

当天，房地美过渡CEO约翰·库什基宁(John Koskinen)就凯勒曼的死讯发表了一份声明，称“凯勒曼拥有优秀的才能，……其非凡的职业道德和价值观鼓舞了所有曾与他共事过的人们。不过，克勒曼最令人怀念的将是他的和蔼、亲切、幽默感和随机应变的智慧。”

房地美二00八年亏损额高达五百零一亿美元。第四季度，房地美净亏损就达到二百三十九亿美元，相当于上年同期亏损额的近十倍。

美国媒体称，凯勒曼面临“极大压力”。由于公司处于政府的控制之下，公司高管没有什么自主权，也无法掌控公司长期发展策略。而且房地美高层一直在争取将公司抵押贷款证券与奥巴马政府的房屋发展计划挂钩，为此与联邦监管机构关系紧张。

房地美和另一家公司房利美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构，持有或担保的住房抵押贷款总额约五点三万亿美元，占全美住房抵押贷款总额的近一半。美国政府去年九月七日宣布，从当天起接管陷入困境的房利美和房地美。