物业税空转

2010年初，关于物业税“空转”将推广至全国的消息激起了社会各界的热议。尽管消息还未经证实，但市场的反应却出乎意料地剧烈。新年的第二个交易日，沪深股市大盘双双上涨，但众多房地产股却受这一消息袭击股价应声而落。

一直以来，在调控房价的各项建议中，物业税的呼声最高，这也被称为抑制投机的杀手锏，但始终千呼万唤不出来。实际上从2003年开始，财政部、国家税务总局就在北京、辽宁、重庆等10个省市进行模拟评税试点。“空转”了6年之久后，在国家终于下定决心遏制房价过快上涨、打击投机的趋势下，物业税转为“实转”的脚步还有多远？

“今年物业税从‘空转’转入‘实转’是有一定可能性的，但可能性有多大不好说”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，第一，有可能把“空转”的范围扩大到全国或大部分城市；第二，试点的城市已经“空转”了六七年，已经积累了一套经验，各方面条件基本上趋于成熟，因此今年不排除有个别城市由“空转”变为“实转”。

而且，“今年是一个比较好的时间窗口”，杨红旭强调，现在国家提出遏制房价过快上涨，抑制投机，在这样一个背景之下，适时试点推出物业税“实转”时机比较好，“如果放在楼市比较低迷的时候，推出物业税对楼市反而是一种打压。”

关于“实转”的讨论

此前也有财政部官员表示，经过几年的“空转”试点，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

不过在接受记者采访时，财政部财科所税收政策研究室主任张学诞对之前有媒体报道，财政部在2010年年初把物业税列入重点研究课题，交给他所在的处室执行的消息进行了澄清。“我没有说过这个话，虽然目前一直在研究物业税，并在2007年由我们研究所提出一份报告，但是这个报告至今为止并未对外公布。”

“我觉得物业税迟迟没有开征，是由于多方面因素造成的。”张学诞进一步解释，从技术层面来说，物业税的实施没有太大问题。现在主要的问题是物业税真正要开始对普通购房者征收的话，会对他们造成一定的影响，如果短期内不能消除其所带来的负面影响，势必会带来一些不稳定的因素。

正是基于这个担忧，尽管物业税“空转”的省市有很多，但始终没有一个城市敢于第一个吃螃蟹。其间传出深圳要开始实施物业税，但是一直也没有动静。

天相投资顾问公司金融地产组的一名研究员对此表示了相同的观点。他认为，物业税2010年肯定不可能开征。“这只是政策信号的一个释放”。之所以做出这样的判断，该研究员的理由是技术上的障碍太多。此前多个省市试点“空转”已经很多年，目前向全国推广，将继续在全国“空转”几年，待技术逐渐成熟后，才有推出的可能。

而且，在政策面上，物业税一旦开征，由于其涉及面很广，将加重有产者负担。在国内经济回暖并未完全确立之前，政策上也会对此有所顾忌，因此更有可能在经济全面复苏、经济压力比较小的时候开征。“显然这将是几年之后的事情。”该研究员强调。

从物业税开征的效果来讲，业界已经讨论了好几年，其对于打击投机乃至投资需求的遏制作用毋庸置疑。但对整个楼市来讲，物业税开征与否的影响已经不仅限于是否挤出投机者制造的泡沫，将会触动整个市场主体的利益格局。同时在物业税的重锤高压之下，市场是否会反应过激、整个市场是否会受到打压也是个未知数，这也是物业税至今迟迟未出台的重要原因。

因此，中金公司房地产行业分析员白宏炜表示，物业税的开征，是以理清产权关系，建立一系列新的市场制度以及完善税收各环节为前提的。任何一个方面都是一个复杂的过程，需要经过反复讨论和验证。“所以我们认为，在短期内开征物业税的可能性不大。”

此外，物业税要开征，除去技术上要具备条件外，还要解决一系列问题。其中最大的难点在于是否能解决重复征税的问题。购房者在购买住房时已经支付了土地出让金、土地增值税等多项税种，是否将住房所产生的所有税种统一纳入物业税，如何协调各纳税主体和利益主体之间的关系至今还没有定论，而且在征收的标准、房产价格评估以及自住型、投资性住房的界定、监管制度方面仍然存在很大分歧。

“如果这些基础工作做得不够，推出物业税就不太现实”，北京大学房地产研究所所长陈国强指出，物业税是一个系统工程，并且要走立法程序，现在有很多基础工作还未完成。比如在评估、资产透明度等方面，国内楼市与国外成熟市场差距还比较大。

尽管物业税开征还是天边隆隆的雷声，但在当前房价过快上涨势头仍未明显减缓的情况下，谁也判断不准哪天就会变成骤然的暴雨降临到购房者身上。这又会对楼市产生怎样的影响？

如果物业税开征，二手房市场首当其冲将受到影响。白宏炜分析，在开征物业税的短时间内，二手房供应将增长。征收物业税会将市场囤积的二套及二套以上的房源挤出来，对二手房市场的价格将形成下行压力。

而反观我国楼市近几年的发展历程，由于住房方面的税收集中于交易、流转环节，持有环节的成本很少，导致市场产生了大量的投机获利行为。许多购房者都有买房升值、倒手获利的心态，这也使得一部分住房资源集中在投资炒房者手中，各地居高不下的空置率说明这种住房资源分配方式的效率并不高。

据调查，京沪深等一线城市的许多楼盘空置率甚至达到50%。而物业税是根据房产持有者占有国家资源的多少来征收的，正是增加了投机性购房者的持有成本，可以说是把住了市场投机性需求膨胀的命门。

“从短期来看，住宅市场价格将因为短期二手房供应的增加而下降”，白宏炜分析，“我们估计目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供应总体的10%左右”。如果这些房源全部释放，二手房市场会在短时间内增加大约10%左右的房源。而基于出售的迫切性，炒房者更有可能会以市场折扣价出让，这样就会进一步打压二手房市场的房价。相应地一手房市场也会受到波动。

目前业界普遍预期物业税的实施是逐步的，那么相应地房价的调整也会经历一个过程。“具体的价格下行幅度取决于供应与需求的价格弹性。从中长期来看，物业税增收提高了居民持有成本，从而对房价有抑制作用”，白宏炜表示，如果按照1%的税费，征税后房价将理论上下降15%到20%，房价同时还要受到市场供需影响；另外由于对多套住房、高端商品房税率较高，所以推行物业税短期内将逼迫炒房者抛售存房，从而增加房源供应，打压高端商品房需求，房价也将被迫下降。

陈国强也认为，之前北京深圳等多个城市物业税“空转”试点已经很多年了，此次推向全国的消息，是释放一个信号。“从短期来看，管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧，希望通过物业税‘空转’推向全国这样一种调控手段，调整市场预期，对于房价过快上涨将有一定的调节作用。”

从中长期来看，物业税则是税制的一种变革，其推出是一种制度建设与优化，而不单单跟房地产有关，涉及的面比较广，包括地方政府在内的各方利益主体牵涉其中，将会影响市场各方的预期。“但如果仍然仅仅是‘空转’，那么更多的是一种心理层面的影响”，陈国强表示，对于自住性住房者影响并不大，而投资投机性需求反而有比较大的心理压力。而将来实施的话，持有成本将大大增加，对投资投机的抑制将会变成实质性的。

物业税的开征

在政府对楼市采取了几项密集的调控措施后，推出物业税的呼声渐高。那么步伐是否就此能加快？

记者注意到，在房价疯狂上涨的2009年，对于物业税的提法已比以前明显增多。2009年5月，国务院发布的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

“物业税开征确实面临着很多困难”，杨红旭指出，但任何一项改革都必然面临很多矛盾，不能说有矛盾就不改革，“改革可以一步一步走，但实质性地迈出第一步非常关键。”

我们看到，尽管国家的政策已经掉头转向，各地的楼市也做出了反应，但是政策的实施效果目前还没有传导到房价上。统计显示，2010年新年前两天北京市二手住宅网签数仅为30套，这一数字同比2009年和2008年的48套和93套，分别下降了37.5%和67.7%。而广州楼市在这两天里共成交了247套住房，比去年同期减少40%。

但各地的房价仍没有明显下滑的趋势。目前出台的政策是否能如预期般真正遏制房价过快上涨，目前还不得而知。“而物业税是遏制房价过快上涨的有效方式，不仅仅是一个短期调控的方式，而是一个长期税制改革的问题，长远来看，都是一项对抑制楼市投机有好处的改革。”杨红旭说。

社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也指出，物业税出台有利于调整房地产市场的房屋供应结构。“现在‘空转’运行的物业税，首先提出来的就是对商业用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在这个征收系列。”

“而未来即使普通住宅纳入物业税征收范围，税率上也会有很大的差别”，沈可挺预期，美国政府现在的做法就是，认定高端住宅征收的税率要高。“问题是普通住宅怎样认定，税率应该如何设定，但这是后一步的事情。”

杨红旭也预测，物业税的开征应该有一个渐进的过程。开始阶段税基肯定比较小，税率也比较低，顺序是先商用房后住宅，最先可能是高档住宅。“即使是普通住宅，也可以再分类，根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等因素确定不同的税率，甚至像国外那样，对部分特殊房屋免征。”

有专家进一步指出，如果按照这一预期步骤开征物业税，那么房地产开发商在产品结构上应该进行相应地调整。

“物业税开征实际有影响的是原来那些要投资高端住宅的人”，沈可挺对记者说，这样的话，开发商就要考虑高端住宅真正的市场到底有多大，就能从供给层面上改变市场产品的结构。

据了解，在进入2009年四季度后，北京、上海等一线城市位于优越地段的高端住宅项目尤为投资者所追捧，而众多开发商也有继续大规模开发高端住宅的意愿。“但如果物业税征收以后，购房者会考虑真正的拥有成本，在投资时就会犹豫，开发商也会考虑将高端住房转向普通住房，调整的效果要看税收政策的差异化有多大。”

2009正式推出征收物业税，房地产,房产,买房,租房,二手房,家居,装修,物业 ... 机关几乎不直接对个人征税，而是习惯通过代扣代缴等办法跟单位打交道。

“税收的立法权集中在中央，所以深圳物业税由‘空转’进入‘实转’层面，需要等待国家统一安排。目前深圳所做的还是在‘空转’阶段，主要是对‘实转’进行探索以及技术基础上的操作。”

4日，深圳市地方税务局税征处一位官员表示，深圳是中国对拟征物业税进行调查研究、草拟相关办法的试点城市之一，至于深圳会不会成为开征物业税的试点城市，截至目前尚未收到通知。

5月25日国务院在批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。上述官员认为，文件用语很严谨，物业税开征还处在“研究”阶段。

征收物业税的前提条件

征收物业税是否能终结房地产大战，取决于征收的以下三个前提条件是否具备：第一个前提是厘清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。

首先，简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。

但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。

其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1%还是征收3%，或者每年税率根[1]据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

最重要的是，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

征收物业税的目的

综观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，如韩国、法国等；第二类是为了增加政府财源，改善公共福利，如美国、加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述二类，兼而有之，如日本、香港特区等。

中国香港：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。

中国台湾：按台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。

新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

日本：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

韩国：该国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。

美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。

法国：不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。

奥地利：不动产税/物产税，房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。

今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。

从“空转”变“实转”

中国银行副行长王永利4月16日在南京财经大学作演讲，特别告诫“房地产的过热发展必须引起警惕”。 王永利说，中国房地产业的“赚钱效应”吸引了大量社会资金甚至国际资本流入房地产领域，投机炒作之风日盛。而建房买房又过度依赖银行，一旦房地产发生大的波动或逆转，可能对金融稳定乃至经济社会稳定构成严重威胁，必须引起警惕。

他说，提高二套房首付比例虽然能够在一定程度上抑制投机性需求，但其最终效果还有待观察。他认为，中国是人均可用土地最少的国家，而土地又是国有化程度最高的领域，因此，解决房价上升过快问题的关键在于政府。

王永利举例说，伦敦的房子寿命130年，而我们的房子要短得多。因为政府把房地产作为带动经济发展的支柱性产业，地方城市建设热情高涨，恨不得5年就把50年的事情做完。这就必然同时带来两个问题，一是对土地财政的高度依赖，二是旧城改造制造了大量的住房刚性需求，造成地价、房价快速攀升。

他说，中国并不像很多国家那样，为抑制住房投资和投机，开征物业税(不动产税)、土地增值税、土地及房屋闲置税(包括租金收入特别税)、遗产税，甚至禁止非本国公民购买住房，这就吸引了大量社会资金乃至国际资本流入房地产领域，越来越多的企业集团将大量资金投入非主业的房地产，推动房地产过热发展，并由此带来越来越深刻的经济社会问题。为此他建议，为防止新的调控政策再次成为“空调”，较为有效的措施是尽快把物业税从“空转”变为“实转”。此外，政府还可以让好资源卖出更好的价钱，用其中的高额收益建设廉租房，解决收入水平较低的民众住房需求问题。

物业税“空转”发展史

物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快。 看来物业税是“志在必收”了。虽然，在人大尚未立法、物业税尚无法律身份的前提下，物业税的空转，只是一种模拟评估，并不具有任何法律的意义。但是，空转是为“实转”探索路径，积累经验。空转一段时间后，就要“转实”。近年来，不少地方包括北京等纷纷申请开征物业税，要求将空转变为“实转”；一些地方如深圳等决定要在两三年内启动物业税。到正是开征物业税的那时候，空转时积累的经验，取得的各种数据，都将是立法最重要、最有力的参考和依据，空转时期的做法可能就上升为法律了。

所以，应该将空转的操作细节向社会公众公布，让将来的纳税人心中有数。这些操作信息包括，哪些物业征收物业税？所有的物业，还是仅仅指商用物业？如果民用物业也征税，是不是要区分豪宅与普通住宅？是对所有住房征税，还是对于自住房免税，或者实行优惠？如果优惠，具体又是如何优惠的？物业税的税率怎么确定？物业的价值如何估定？此前人们关心的土地出让金与物业税的关系，如何处理？尤其至关重要的是，在不同的模式下“空转”后，得到的纳税规模到底有什么不同，到底有多大……这些问题对于将来的纳税人来说，都是十分重要的，是有必要在法律尚未制定之前就应该先期掌握的。

近年来，围绕物业税的问题，众说纷纭。赞成征收物业税的人，都认为物业税一定会对自住房、普通房予以优惠，而且征收物业税之后就会取消土地出让金，归并混乱的房地产税，进而降低房价。但是，这些想法多是人们的假想而已。甚至一些专家的说法，也是在不知晓物业税空转具体细则的情况下的想当然。比如，人们乐观地认定一旦征收物业税，就可以取消土地出让金，但从有关方面的一些说法可以看出，在物业税的设计中，并未考虑取消土地出让金这个问题。就是说，如果开征物业税，土地出让金仍然照收不误。所以，基于信息不透明而对物业税作出的种种一厢情愿的乐观主义误读，很可能严重误导人们的判断，形成错误的舆论，影响立法进程，进而影响对纳税人的权利保护。