房产消费税

举例说，比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，其价格超过普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元，你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么，这样的房子就属于高端房，就要开征“特别房产消费税”。

2010年4月8日，有媒体报道称物业税即将在京沪深渝等重点城市开通，然而，这一消息却被有关人士否定。有关人士称，中央政府即将开征的是房地产特别消费税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。

然而，资料显示，2010年从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，抨击高房价。随即人民日报等中央媒体也都对高房价宣战。这些是否都是为物业税开道。

截止到目前为止，是否开通物业税仍是个谜，而备受关注的“房地产特别消费税”的具体细节仍不清楚。

2010年4月8日，坊间消息称，房地产特别消费税已于4月7日晚通过建设部的审批，而且财政部和国务院通过的可能性非常大。该消息还透露，房地产特别消费税发起地点为重庆，试点地区定在京沪深渝，将按照买房时合同价打七折后再按1.2%至1.5%征收。

中央政府即将开征的是房地产特别消费税或称住房保有税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行，需要人大立法通过，过程较长，因此可能会先以住房保有税先在个别高房价城市试点，主要目的还是抑制投资投机性需求，正是较好时机，因为三月以来部分城市的部分新盘又开始新一轮涨价。

可能对存量房和增量房一并征收收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。

上海拟征住房保有税顶替物业税，基本方案已定。上海制订的方案是征收住房保有税，也是对房产保有环节征税，其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。自住需求可免交保有税。

发改委曾于2007年发布报告，称“可按人均30平方米进行税收减免，超过部分则征收保有环节税。”早在2006年10月，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市就率先开展房地产模拟评税的试点工作，成为首批物业税“空转”的试点。一年后，国家税务总局和财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。

从2010年3月下旬开始，各地楼市又现“癫狂 ”苗头：一线楼市重现大幅提价，上海部分楼盘一年内的房价涨幅超过150%;土地市场的红火行情快速烧至长春、郑州、合肥等二线城市，泡沫危机同步蔓延;但各地保障性住房计划虚多实少。开征房地产特别消费税的主要目的是抑制投资投机性需求。而有消费者表示，这个措施可能治标不治本，即使政府开征高价房产消费税，也不能从根本上解决供需关系。如果有钱人转而去买低价房，低价房就会涨价，房源就会减少，老百姓还是买不起房。

一.对于房地产企业，价格高于正常计税价格（开发成本+合理利润20以下）的，税率0%，高于合理利润20%但低于50%的，按销售价格10%征收，高于50%但低于100%的，适用15%，高于100%但低于200%的适用25%，高于200%以上部分，适用35%。

二.对炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。

三.个人购买住房，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。（以上为摘要）同时规定，政府买地收入85%上缴中央金库。

1、不同于热议的房地产暴利税，暴利税直接针对炒房行为，对于投资两套以上非改善性住房的行为，对其所得征收高额的税收，以抑制投资投机；

2、“特别房产消费税”的征收对象既有购买多套房产的行为，又有购买单价高，户型大的“高端房”的行为，但我们没有看到具体的标准；

3、重庆将征收的这种税纳入“消费税”的行列，而没有开征新的税种，用意似乎在于回避繁琐的立法程序。

重庆市政策关于房产方面，其它好的政策还有：重庆的公租房由政府以划拨方式供给建设用地，建房成本比普通商品房约低1/3。公租房租金只求收支平衡，不追求利润，大体上公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%。还有，针对保障性住房没有专门管理机构，导致出现很多腐败和寻租的现状，重庆表示要建立专门的住房保障局，还准备建立一个专门的副局级单位公租房管理局，都是非常有针对性的举措。

房地产行业先行指标改善明显，市场有望跟随先行指标逐步趋稳。同时，由于2009年先行指标处于相对较低水平，考虑到房地产开发周期的因素，二季度房地产市场仍然无法形成大幅新增供应，供小于求的市场状况较难转变。充足的资金源为一季度房地产企业的开发和扩张提供了坚实的后盾和有力的保障，也将继续支持二季度房地产行业的持续快速发展以及为房价维持现有高位提供重要支撑。随着中国国内经济逐步重回正轨，通货膨胀预期和人民币升值的预期越来越强烈。而房地产作为一种良好的资产保值增值的投资工具，在这种背景下,很有可能成为国内资金和国际热钱的流入方向，这将为房地产市场成交放大和价格高企推波助澜。80后人口进入结婚、生育阶段，购买住房意愿较为强烈;随着我国城镇化水平的不断提高，城市人口比重不断增加，新增加的城市人口对住房的需求也较为强烈，随着人民生活水平的不断提高，财富的不断累积，对于住房的需求也在不断地释放。
二季度房地产市场出现重大利空性调控政策的可能性较小，预计政府将相机选择、适时推出相关调控政策，政策基调不会发生显著变化。

基于上述原因，预计二季度房地产市场成交量萎缩的概率偏小，有望继续好于历史同期水平，而成交价在高位仍有支撑，出现阶段性微涨的可能性较大。对于二季度房地产板块的走势，认为，季初，板块存在价值回归的动力，但在股价因此推高后,回调在所难免，最早可能开始于季中，因此，板块走势将呈现“前高后低”。同时,由于实体行业仍然蕴藏一些风险隐患，板块走势将存在反复震荡,震荡中有望出现结构性投资机会。

结构性投资机会：（一）关注房地产市场销售动态，把握通胀预期和人民币升值预期带来资产价格上涨的机会，（二）在板块的震荡中，寻找波段性投资时机和投资品种，（三）把握个股利好消息带来的交易性投资机会。风险提示：（一）政策风险仍需谨慎关注，（二）加息风险渐行渐近。

综合考虑行业结构性机会和风险两方面的因素，我们认为,二季度房地产行业指数走势将与上证指数相当，因此，给予房地产行业“中性”评级。建议投资者在防范风险的基础上，把握结构性投资机会，参考遵循三条投资主线，（一）受益二三线城市房地产市场发展的个股（二）一季度业绩成长性好的个股，（三）具备短期概念的个股。

渤海证券研究所所长程文卫称，买房子跟买股票，大家的心理是一样的,都是买涨不买跌，2009年出现了相对的低点。“两会”期间，政策要打压出现相对的低点，随即出现反弹力度很大的上涨。这跟股票是完全一样的，某种程度来说，房子和股票都属于资产，按照管理层的意思,通过大家的努力，让大家都成为中产阶级，拥有很多的资产，股票、地产都应该算是。

房地产特别消费税具体到房地产股票，因为对房地产上市公司而言，有很多的会计处理方式，有很多业绩会不体现到上市公司业绩里，有一些行业前十大流通企业会在市场占有率达到10%、20%,前十个企业加起来会达到40%、50%的市场占有率，但万科(000002)全部加起来占市场占有率也就2%。大的房地产企业在全国的占有率也是非常低的，这和中国房地产拿地、招拍挂和房地产运行可能有关系，不是简单通过市场就可以提高占有率的问题。

更多的是去看做房地产企业的土地是多少，其它的是看它的总市值有多大。一个企业占到全国市场占有率2%、3%，再有突破，在市场状况下可能比较困难，在金融危机非常差的情况下，也没有看到哪家特别大的房地产企业通过收购兼并，去购并到其它房地产企业，反倒可以看到，很多房地产企业通过借壳来上市的，也就是说，它通过市场的购并并没有形成强者横强的局面。

一是确实如同黄市长所期待的那样。黄市长的“遏制”逻辑，高端房的价格会影响中端房的价格，对高端房收取“特别房产消费税”，会遏制住高端房的销售量，中端房的价格也就会降下来，至少不会随着高端房的价格“水涨船高”。

二是富人不在乎“特别房产消费税”。

三是“特别房产消费税”会转嫁到普通消费者身上。

四是“特别房产消费税”会逼迫富人转战中端房市场，进一步推高房价。在笔者看来，出现第一种结果的可能性很小，将小概率事件当成美好愿景，实在有些不切实际。

实事求是的说，重庆的“特别房产消费税”就现有的信息看，并非完美无缺，除了购买多套房产可以认定之外，对于“高端房”如何界定，无论是采用“面积”标准，还是“价格”标准恐怕都不是一个简单的技术工作，需要做大量的调研才能确立。而且，“特别房产消费税”的政策目的似乎既有抑制投资，还有通过对高端房“征税”的手段来调节房地产消费行为，使命很重。至于决定这个政策成败的税率是如何确定的，也没有看到相关的信息。尽管如此，笔者仍然不吝对这个政策的溢美之词。就针对性而言，重庆的这个抑制高房价的特别消费税，的确是打蛇打到了七寸，在政府出台的所有举措中，这绝对是首屈一指的。

应该承认，当下房价疯涨至此，已经和“居住需求”毫无关系，当房价将80%以上的人群都远远抛在后面的时候，支撑房价的唯一因素就是投机，博取资本利得的收益。房屋存在的最大意义已经不是为了居住，而是像股票一样增值。据统计，北京、上海等城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线，有些城市这一比例甚至达到了50%以上。据此几乎可以判定，房屋买卖行为基本上就是投机行为，要抑制房价，必须抑制投机，要抑制投机，最好的办法是让投机者无利可图。靠提高营业税等毛毛雨不仅解决不了，通过物业税恐怕也解决不了问题，唯一可行的就是征收暴利税。

特别是，重庆的“特别房产消费税”在可以起到抑制投机作用的同时，在细节上更有引导房地产合理消费的功能。众所周知，中国的房地产市场，既存在住房自有率太高的弊病，还存在住房消费上超越收入的高消费倾向。重庆对200平以上的大房子，或者价格远远高于普通房的“高端房”征收惩罚性的消费税，一方面可以抑制住房的高消费，另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构，更多开发小户型的普通商品房。就此而言，这个政策比单纯征收“暴利税”要高明。就此而言，我对这个举措由衷地投赞成票，并希望通过试点的形式，在全国推而广之。

当然，“特别房产消费税”并不能完全解决高房价的问题，高房价的确是一个非常复杂的问题，甚至不是一个简单的经济学问题，我们不能期待一个措施的出台就可以一劳永逸的解决问题。重庆的“房产特别消费税”要真正实施，在法律程序上需要国务院的特批，在税率设置等方面还需进一步的调研，但比起很多地方一些隔靴搔痒的做法，重庆在房地产的健康发展方面的确下了很多功夫，想了很多办法，可谓善政。