学区房

学区房

学区房，一个特别的名词。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产，例如

相对于普通

家长追捧不让孩子输在起跑线上

家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格，房子大小无所谓，环境差点也能接受。一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖掉。买学区房的客户大多都是这种想法。

学区房

就近入学本来是个意图良好的政策，对不少家长来说，却意外结出了学区房这颗不得不咽下去的苦果，甚至成为一场停不下来的金钱比拼游戏。尤其是，当这场游戏的参与和推动者还不仅仅是望子成龙的学生家长，还有房产中介和开发商的时候，就近入学政策陷入了尴尬。

学区房

按照专家的说法，与交纳

下手前先了解当地入学政策

由于优质教育资源供应有限，楼盘在宣传上大做名校文章，抓住的就是家长望子成龙的心。

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虽然长沙各区小学招生实行属地管理，实行“就近入学”的大原则，但各区的招生政策各有不同。“

2013年4个月，

购买“学区房”要特别注意户口的迁移问题，同时还要注意“山寨学区房”，也就是说，购买学区房也有需要注意的地方，否则会弄巧成拙。

学区房

对出于子女就读而购房的情况而言，尽早落户是其中的关键所在。业内人士表示，在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。

此外，有时由于特殊原因，交易中卖方会推迟户口迁出的时间，这种情形并不少见。对于上述类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者，如果提前“打埋伏”所选择的区位

不准，很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。

从上海教育部门了解到，由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现相应变化，特别是名校周边，一般人数会出现大幅增多现象，因此各地主管教育部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调，调整学区划分。因此建议购房者在考察房源之前，一定别忘了前往教育部门了解清楚，是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整，从名校学区调整到另外一个普通学区，这会导致产生花高价买房而孩子无法上名校的尴尬情况。

即使是在同一个城市，各个区县对“就近入学”规定也有所不同，因此对于购买“学区房”的购房者来说，在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。

如在

房产过户有三种方式，继承、赠予和买卖。

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一、继承方式，最省钱，但是受限条件挺多。

继承从费用上来算，只有两部分：一是公证费，二是到房管局去办理过户登记的工本费。两笔费用加起来也不过数千元。

各地公证收费标准不一样，杭州的公证费用是按照房产的面积算，每平方为30元。如果一套90平方米的房产，那么公证费就是30×90=2700元。

房产继承分两种，一是法定继承，二是遗嘱继承。法定继承也就是说，父母只有郝女士一个女儿，那么去世后房产自然继承给郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹，那么父母需要立遗嘱明确房产由郝女士继承，或者其他兄弟姐妹去公证放弃自己的继承权，统统让给郝女士一人。

写到这里，很多人就知道了，“继承”需要遗产人死后才能进行过户。

所以，郝女士的情况不适用继承。

二、赠予方式，相比继承方式多加一个契税。

要缴纳契税3%+公证费+过户登记费。只是有一点值得注意，以继承和赠予两种方式取得房产，如果今后要交易的话，费用就比较高了。因为相当于你之前得到房产为零成本，那么当你将房产出售时，涉及的个人所得税会比较高。

如果这套学区房价值100万元，那么要征收20%的个税，也就是20万元。

三、买卖过户，可能涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费。

这里也分几种情形。

情形一：如果这套房产是老人唯一的房产，小于90平方米(属于普通住宅)，距离上次交易满5年，那么，营业税免征，契税1.5%，个税免征。

也就是说，如果是老人的唯一房产且小于90平方米，那么买卖过户的方式比赠予方式的费用还要省。

情形二：如果这套房产大于90平方米(属于非普通住宅)，契税要3%，个税为差额部分的20%(比如以前这套房产两老是房改房20万元买下，市值100万元，那么差额就是80万元，个税为16万元);而营业税，满5年免征收;不满5年，营业税将近6%。

面对一波又一波的楼市调控政策，学区房的抗跌性最强，价值高，与其它房地产板块不同的是，学区房基本上都是望子成龙的父母为了给孩子准备优质学校学位而购买;同时，它受到二套房贷上涨影响远远小于其他的商业性购房，有限的优质教学资源导致越来越少的学位房价格不断攀升，在一定程度上抵消了房贷政策的冲击。从全行业来看，学区房非常紧俏，基本上属于卖家一放盘立刻就有人接下，其房价在其他商品房价普遍得到遏制时还在稳步上涨。从板块本身来看，30-70平米的二房式卖得最好，面积越小的学区房越受欢迎，但同时单价也越贵。

2017年4月16日，

一个平房院里的过道，既不能住人，也摆不下大件家具，却因为有房本甚至能落户，被炒成了上百万元的“学区房”。这种奇葩学区房有望随着一份文件的落地而被遏制。

2017年1月26日，市住建委与市规土委联合对《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》公开征求意见。

根据征求意见稿，本市对住宅平房依据规划许可和不动产登记证明审核测绘成果，过道、门道等部分将会被标注实际使用功能情况，遏制“过道学区房”产生。

2015年夏天，正值京城楼市火热之际，一个11平方米的平房过道公开出现在了房屋中介的网站上。

据当时该中介网站上披露的信息，这一“房产”被命名为“大耳胡同0居”。所谓“0居”，其实就是一个平房院子里供人走动的过道。虽然不能在此建房，却有房本甚至可落户，同时还能“对口师大附中、实验一小前门分校学区”。正因如此，一个小小的过道已喊至150万元。

记者获悉，由于历史原因，一些平房院落经过分割，即使现状是过道，其规划用途也为住宅。但这对买房人来说，则存在后续落户、交易等方面的风险。

2017 年1月26日发布的征求意见稿，则在源头对住宅平房的测绘成果进行严格审核。根据昨天市住建委与市规土委联合发布的这份征求意见稿，未来本市的住宅平房应当办理房产测绘成果审核。在审核中，也严格按照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局进行审核。

不仅如此，住宅平房因新建、翻改建或同一权利人分割合并等情形申请不动产登记的，除其他规定材料外，还应提交经房屋管理部门审核的房产测绘成果。

 “这类过道学区房引起社会关注，主要是由于这类房屋面积小、总价低，而且不具有居住功能。”中央财经大学法学院教授尹飞说。这份通知通过严格依照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局进行测绘成果审核和不动产登记。征求意见稿中的前两条是为了遏制这种过道类住宅平房的产生，并且对住宅平房一间分割为多间的行为进行有效管控；第三条则针对既有存量做出了规范。

据悉，住宅平房申请办理房源核验时，属地房管部门或其委托机构应在受理阶段进行实地核验，并将门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况，在存量房交易服务平台房源核验表单中进行标注，不动产登记部门依据系统中标注信息，在不动产权证附记栏中予以记载。

尹飞说，要求属地房管部门或其委托机构对住宅平房进行现场核验，将申请交易的门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况，在房源核验表单中标注，“不动产登记部门在不动产权证上注明房屋实际使用功能，将能起到提醒购房人谨慎购买的作用，并可以为政府相关部门严控人口提供依据。”

学区房

2013年5月，网友在微博上发了一个房地产中介的价目表，显示北京市五道口的房子10万元每平方米。其实，这是北京海淀区五道口的学区房，37平方米预售价350万元，均价为10万元每平方米。

当年的开发商任志强感叹道：“当年开盘价格才4000多元一平方米。”有网友戏称五道口是“宇宙的中心”，“这下死了在北京买房的心了”。

而五道口能有如此天价房的出现，关键在于它的属性——“学区房”。

    北京最贵学区房

2016年3月3日，北京市西城区文昌胡同一处11.4平米有点破败的房产，卖出了530万元人民币的天价，每平米房价达46万元人民币。卖出如此高价的原因，就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。46万的单价，也创造了北京最贵学区房的记录。

北京学区房集中成交

整体而言，2018年二手房颇有 “红5月”之势，但实际上这一交易量只是回到相对正常的水平。

在张大伟看来，目前北京楼市二手房的成交量依然处于平稳期。5月份，剔除学区交易等影响后，二手房市场真实成交量为1.5万套左右，这一成交量与2009年以来楼市平稳期的成交量持平。

张大伟进一步称，部分区域的学区政策调整后，特别是东城区和西城区学区政策调整后，在为了获得学区房入学资格方面，部分家庭甚至出现了家庭内房源过户的现象。以5月份为例，西城区签约量占比达到8.2%，东城区签约量占比达到5%。而在往年正常情况下，这两个区的市场成交占比分别约为5%和3%。