限涨令

“限涨令”就是政府强制要求某一商品的均价必须是“零增长”或者是“负增长”，绝对不可以出现“正增长”。

“限涨令”，明确要求所有新盘成交均价必须控制在一定数值之内。出于对房价“越调越高”的看法，不少民众对“限涨令”的执行效果和合理性表示质疑。表面上看，商品房也是商品，其价格的波动也必然遵循市场经济规律，行政“限涨令”有背道而驰的嫌疑。实则不然，自从国家和政府诞生以来，就没有过“纯天然”的市场经济，都是在政府调控下的市场经济，只是调控干预的程度不同而已。另一方面，通过行政的“限涨令”调控过高的房价，不仅不违法，更不违背市场经济的基本规律。

房价“限涨令”有明确法律依据。

我国《价格法》第三十条规定：当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和各级政府有权作出相应干预措施。住房事关人权民生，事关社会和谐稳定，难道不是重要商品吗？

房价“限涨令”也不违背市场经济规律。

市场供求影响商品价格，“限涨令”限高不限低，并没抹杀商品房价格波动空间，更不会断绝开发商利润回报。在价格一定情况下，谁能降低成本，谁能提升品质，谁就会在竞争中取胜。其实，房价“限涨令”还可以倒逼地方政府逐渐放弃对“土地财政”的依赖。如果有了房价“限涨令”，房企自然就会盘算利润空间，在竞拍土地时会更加慎重，避免了“标王”不断刷新从而推高房价的问题。

房价“限涨令”本质，是实行“最高限价”制度，而“最高限价”制度，是国际惯用的调控措施之一。

比利时对牛奶、面包、面粉等生活必需品零售价格采取的严格监控措施中，就包括国家规定的“最高限价”；日本通过国会立法，对铁路票价采取“最高限价”政策；法国通过“目标价格”保持物价基本稳定或小幅度增长……在其它国家，“限涨令”可实施，为何针对中国的房价就不可以呢？

房价是由系统要素决定，单靠某一因素单兵突进，可能难以奏效，简单的房价“限涨令”也确实存在不合理的问题。但是，“限涨令”不仅为目前的房价上涨过快找到了有效措施，更重要的是，“限涨令”为我们提供了一种思路，即围绕“限涨令”来调整优化整个房价系统要素，并借鉴国外的先进经验，将“限涨令”逐步完善为法律层面的“最高限价”制度。

2011年3月30日，对比已公布的40余个城市年度“限价令”发现，除北京外，没有一个城市出现“降”字，且大部分未提到具体数字，只是“与GDP和居民可支配收入增幅挂钩”。

截至3月29日18时，包括京、津、沪、渝4个直辖市，以及内地27个省会城市在内，只有14个城市公布“限涨令”，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市中，只有三个城市公布了目标。

调控目标多在10%上下

已公布调控目标的省会城市中，郑州、太原、济南、西安、海口等均将控制目标与GDP增幅或人均可支配收入增幅挂钩。记者发现，这些城市今年年初设定的GDP增幅预期大都在10%上下。

调控指标和GDP、居民收入增幅挂钩，源于2011年1月公布的“新国八条”。其规定，2011年各城市政府，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。

“居民支付能力”被忽略

“新国八条”提及的“居民住房支付能力”，被各政府忽略。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，“居民住房支付能力”根本没有官方统计数字，地方政府如果要给外界承诺，怎么可能会用这样的指标？

德佑地产研究主任陆骑麟说，从历年统计局的数据来看，各个城市房价涨幅基本上都能控制在10%以内。在今年保障房增加供应的情况下，成交均价控制在10%以内的可能性几乎必然实现。

2013年3月，深圳市国土部门出台楼市“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，并已开始执行。

明确辟谣

针对媒体关于深圳出台“限涨令”的报道，深圳市规划国土委明确表示，深圳市并未出台新的“限涨令”政策，而是在房价出现异动的情况下，深圳市两年来已实行的引导房地产开发企业理性定价的调控机制及时发挥了作用。

这一调控机制即是深圳2011年就曾执行的“限价令”，而随着2013年初以来深圳房产市场价格上涨压力增大以及国务院的宏观调控要求，深圳重申“限价令”从严实施。

国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号），明确要求“2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。”

自进入2013年以来，深圳市多个高价位楼盘上市或即将上市，为避免全市房价过快上涨，深圳市严格落实“国五条”细则的规定，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。深圳市规划和国土资源委员会一方面强化预售许可管理，引导开发企业理性定价；另一方面，要求开发企业严格按照经价格部门备案的销售价格明码标价对外销售，对其超过备案价格销售的，房地产信息系统会自动提醒企业调整售价，以符合备案价格的要求。通过该方式避免了部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期。

下一步，深圳市将按照国务院的部署，严格贯彻执行国家房地产宏观调控政策，按照保持房价基本稳定原则，结合本市实际，按照国务院办公厅文件要求尽快研究制定并公布深圳市年度新建商品住房价格控制目标；同时，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续执行限购政策，抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，确保房地产宏观调控各项目标的实现，促进深圳市房地产市场健康平稳发展。

深圳某地产公司内部人士表示，该公司“从上到下都没听说深圳楼市有新的政策出台，既没有成文的消息，也没有正式的口头通知。”其表示，2011年4月深圳出台的限价政策其实至今一直没有取消，但是在正式执行的时候已经很少提及，“我们是从媒体看到限价的消息的，现在没有细则出来，我们也有点蒙。”

“我们在深圳没有项目，因此暂时安全。”一位华南地区大型房企营销负责人猜测称，此举可能是为了控制2013年深圳市的房地产交易均价，但是其直言“应该很难实施，即使实施，也可能会有一些变通的手段”。

尽管深圳市国土部门否认出台“限涨令”，但从政策技术分析角度看，此次房价调控显得更为强硬。虽然官方否认出台新“限涨令”，但这一传言对房地产圈的影响已经开始显现。

杨大谷说，市场传言的“限涨令”若执行，将对开发商营销策略带来巨大影响，会使得开发商后续加推项目的涨价行为受到严格限制。

深圳新浪乐居副总经理陶文杰认为，外界所传的深圳新“限涨令”一旦执行的话，将打乱开发商的定价策略。他分析称，一些新盘原本前期销售了一批低价楼盘，后期打算再推高价楼盘，意味着销售均价将上涨。而“限涨令”限制楼盘成交均价出现环比上涨，这将使开发商无法获得网签备案。

此前，深圳一些开发商在“限价令”执行之下，仍然有可操作空间，将楼盘销售备案价定价为片区限定的最高价，实际销售过程中却打折销售，如此一来，开发商可以利用房价上涨空间涨价。

除此之外，如果开发商将新盘预售转为现售，必定导致销售周期拉长，造成开发商资金回笼紧张。

虽然官方否认，但《每日经济新闻》记者了解到，深圳宝安、龙华、龙岗等地区的新盘，已经针对限涨令在研究相应的对策。

2013年房价控制严厉程度将超2011年

“深圳若果真要求每个楼盘都不能涨价，则有可能是严格落实国五条房价基本稳定这一调控方针。”昨日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其实名新浪微博上表示，深圳限制房价上涨，主要是为了实现年度房价控制目标。

中原地产市场研究部总监张大伟则认为，从目前来看，全国落地细则很多城市的房价控制目标严厉程度将超过“国八条”出台的2011年。新建住宅市场也将明显受到调控影响。

和深圳“限价令”类似，广州增城市一直未采取限购措施，而是采取“限制涨幅”，自2011年开始到2012年执行楼价上涨不超过5%的限价标准。2013年，增城市将房价上涨幅度标准上调至8%。

但是，在实际操作中依然存在模糊的空间。据此前媒体报道，在楼市成交火爆的情况下，一些开发商“被迫”通过两套合同或是取消装修等方式变相涨价，或者与房管局就限价标准“商量”。

而在广州市区，为了限制签约均价涨幅，从2012年11月起，广州市部分楼盘已经遭遇“限签”，记者再次了解得知，“限签”并未结束。“我们在市中心的豪宅楼盘一直被不定时限制签约，运气好能签的时候，就赶紧将积压的交易多签几套。”一位华南地区大型房企营销负责人表示。

能房价抑制上涨

深圳之所以出台这么个“狠招”，可能是因为深圳之前的房价涨得太快太显眼。1月份，一线城市房价出现大幅增长，北上广深四城环比涨幅均突破1%，深圳最高达到2.2%。日前，有研究机构公布的全国十大城市2月数据中，深圳、广州涨幅均超2%，领涨全国。深圳曾经制定过房价控制目标，房价指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速，根据2012年末2013年初深圳房价的涨势，“新国五条”仍难控制房价上涨，遂出台了“限涨令”这么厉害的一手。

那么，“限涨令”有没有用呢？到目前为止，看来还是有用的。深圳“限涨令”已经开始执行，一些成交价格较高的单位，被国土部门拒绝网签而退回；而在之前已经交易成功但未及时网签备案且房价高于“限涨令”的购房合同，据说一家大的开发商就涉及金额数千万元，开发商们正在为是否退钱而伤脑筋。

但“限涨令”限制房价上涨的影响多半只是一时的。资金实力雄厚的开发商，多半会慢慢出牌慢慢销售。这样客观上减少了供应，迫使那些需求最迫切的供需一方面网签价格符合“限涨令”要求，但私下里购房者另需给一笔费用。事实上抬高了潜在的房价。

如果说“新国五条”一旦严格执行卖房征税20%，那么原来“量价齐升”的二手房市场将会变得有行无市，那么“限涨令”下的新房市场也会变得死气沉沉。

楼市也是商品市场，其价格按照供求关系变化而变化。行政干预虽可以对商品价格起作用，但其作用多半是一时的，不可能改变市场中根本的供求关系。限购令是迄今为止最有成效的楼市行政干预手段，但这种手段恐怕难以长久持续下去，因为这违背了市场交易的基本原则。那么，更何况这“限涨令”呢？

仔细对比此次传言的深圳“限涨令”与以往的“限价令”政策，仍然发现两者有本质区别。此前，“限价令”将限价目标分解到片区，并未对个盘价格进行一一限制，只要房价不超过片区均价限制，仍然可以有上涨空间。而这次传言的“限涨令”要求所有新售楼盘成交均价环比上月不得涨价，对房价的调控监管更为严格。