中国商品房诞生记：等买房子的人 “打地铺”抢购首个商品房
《广州市志·卷三》中东湖新村建成后的照片
2018年5月6日(广州)东湖新村南门。
“等买房子的人晚上就排队,翻开报纸铺在地上睡。”据广州市委党史研究室提供的口述史资料,当年的东山区委书记蔡若明回忆当年东湖新村在香港销售的盛况。
在广州市越秀区大沙头一隅,一个看来有些年代感的小区,与东山湖隔路相望。小区南门门柱上,立体的四个行楷金属字“东湖新村”并不张扬——而这曾是房地产界人尽皆知的名字,国内首个商品房小区。1979年开建、1982年底基本建成的东湖新村曾创下了多项全国第一:全国第一个商品房小区,第一个引进外资开发的住宅项目,第一个实施物业管理的住宅小区……
穿越四十年的光阴,如今的东湖新村和住户已悄然变了模样。1999年翻新后的东湖新村,已经看不出太多上个世纪八十年代的建筑痕迹:屋前多了私家车、茶馆“小观园”摇身一变成为有健身器械的中央花园……渐渐有原住户搬出,购买了二手房的新住户加入进来,房价也由700元/平方米涨到了现在的均价4万元/平方米左右。
睹物
“打地铺”抢购首个商品房
广州《房地产导刊》在2005年一篇回溯广州房地产历史发展的报道中,将1980年代定义为房地产起步期,标志即1979年东湖新村的开发。
东湖新村由广州市东山区引进外资住宅建设指挥部(简称“引进办”)与香港宝江发展有限公司合建,作为改革开放以来首个商品房小区,堪称引进外资建房的典范。根据穗港双方合同,建成后建筑面积共计6万平方米的东湖新村平分为三份,分别归港商在港销售、安置拆迁户和在内地销售。
1982年底东湖新村基本建成,在香港以2500港币/平方米左右的价位(大陆当时卖700元/平方米)推出后极受欢迎。据广州市委党史研究室提供的口述史资料,当年的东山区委书记蔡若明回忆东湖新村在港销售的盛况是“等买房子的人晚上就排队,翻开报纸铺在地上睡”。
据广州日报报道,有香港市民为在广州的姐姐第一时间认购了一套,后者1981年夏天搬入东湖新村时感叹“当时就像乡下人进了城,感觉太美妙了”——新居与东湖公园相隔甚近,从屋里就能看到大花园。当年在广州,市民多对能住进东湖新村的人们报以羡慕的眼光。
曾在广东省石油与精细化工研究院工作的高级工程师李工多次到过当年的东湖新村,在他印象中,东湖新村突出的特点是环境异乎寻常地好,在当年甚至显得有些特殊,“别的小区都是这里盖一幢楼,那里盖一幢楼,不可能有这么大的(绿化花园)”。
东湖新村面向内地销售的商品房则多被外轮供应公司、华侨公司等效益好的大单位购入,作为宿舍分配给职工居住。东湖新村的“操盘手”、当年任广州东山区房管局负责人的李庆符告诉记者,在东湖新村前期谈判与建造过程中曾提供协助的广东省保险公司、电信局、中国银行等单位也购入了小区的房产;而后来更名为东华实业公司的东山区引进办亦搬入13栋底下的两层楼办公。
林阿婆是东湖新村两幢高层最早住户之一,她丈夫曾在黄埔发电厂工作,分到了这套房居住至今。“我们楼里住户有电信的,发电厂的,各种国企单位的。”
据南都周刊报道,1987年歌唱家程琳曾以5万元的价格购入了东湖新村一套100平米的小三居,她同年推出的专辑《程琳新歌1987》即诞生于旅居广州的那几个月里。
1989年初,东湖小区最后两幢曾因搬迁问题推迟建设的住宅楼完工。李庆符和家人在这年春节搬进了其中一套三居,“我自己亲手盖的房子,住在这里很愉快的”。当年他仍按公有住房向单位缴纳租金,直至1996年、1997年房改政策落实后,李庆符按照盖房成本价拿出两三万元买下了自家住房的产权。
作为国内首个商品房小区,东湖新村还是全国第一个借鉴香港经验实施物业管理的小区。李庆符向记者介绍:为每户提供两只垃圾桶轮替使用,早上由物业收走装满的垃圾桶,清洗后再放回;冬季的棉被冬衣家里放不下,物业可代为保管……这些工作让住户有了“物业”的概念。“有个参加过革命的老干部从不愿意交物业费,到几个月后也愿意主动交了。”
探物
敢于“包造价”赢来全国第一单
东湖新村的诞生,有改革开放的天时,有广州敢为风气先的地利,也有成事在人的人和。在此之前,广州的居住状况不容乐观,城区人均居住面积不到4平方米。而按当年广州投入住房的建设资金与建筑成本算,依靠拨款很难解决住房问题。
在改革开放的新形势与新机遇下,面对只有地没有钱的局面,广州率先试点引进外资兴建新型住宅区。
1979年初,为与港商谈判东山区引进办成立了工作小组,由李庆符作为代表于同年3月23日开始与香港宝江发展有限公司第一轮谈判。
“当年谈判确实很难”,95岁高龄的李庆符坐在东湖新村自宅客厅的木质沙发上回忆。他向记者说起与港商长达半年多的谈判,“压力很大,我们拼命干,天天晚上都加班,可以说是没有星期天的”。
当时港方与内地互不了解,引进外资亦无先例可循:投资方担心国内政策变化,引进办不熟悉港商实情。李庆符告诉记者,他们想到的办法是通过香港的中国银行查询对方情况。谈判最后阶段,港商提出要引进办“包造价”。学经济学出身的李庆符很快算了一笔账,如今他仍清晰记得每项数字:“当时在广州盖楼房每平米应该是137块钱,再加上小区道路下水绿化等配套设施,并上浮预备金,我们最终提出平均(造价是)180块钱一个平方米。”引进办给出的东湖新村项目整体建造费用是1080万人民币,折合3600万港币,这在当时是一笔相当大的资金。
1979年10月15日,双方正式签订了第一宗引进港资兴建住宅的合同书。
在东山区与港商谈判差不多同时,广州另有两个区也在与意向投资方沟通引进外资建房。李庆符说,东湖新村最后能成为广州以至全国首个商品房小区,多亏给出了准确可靠的造价赢来的时间优势。“我们是全国第一单。另外两家不敢包造价,他们的房子等到我们盖成后才开工。”
1979年12月21日,东湖新村打下第一根混凝土灌注桩,项目正式开工。1981年4月,东湖新村第一批1至5栋楼宇竣工验收交付使用;1982年底,东湖新村基本建成。
建成后的五年间,东湖新村访客盈门,李庆符回忆,“天天有人来”,各地的省市领导、建委专家等。1983年,外交部安排了回国述职的近200名外交官前往考察,为外交官向驻节国宣传改革开放成果提供实例。东湖新村之后,引进外资建房在全国遍地开花。“房地产方面我们确实带了个头”,李庆符肯定地说。
开物
为中国房地产开发找到一个新路子
“我在80年代初到访过东湖新村,印象深刻的一点是它的规划很有新意,几栋楼围在一起,二层楼以走道联通。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委副主任顾云昌告诉记者。
深圳大学金融研究所所长国世平将东湖新村对中国房地产发展的意义归结为三点:首先是为建立在土地有偿使用基础上的住宅商品化改革提供了经验,其次是土地有偿使用在全国推广为改革开放筹措了资金,最后是预售房制度通过社会筹集资金发展商品房。
“它最主要的意义在于为中国房地产开发找到了一个新路子,即吸引外资来发展中国的房地产”,顾云昌评价道,“以东湖新村作为首个案例,充分利用我们的土地资源,利用外商的资金、房地产开发技术和理念,解决住房问题,政府也能从中获得收益,整个房地产就活跃起来了”。
随着时光变迁,东湖新村和它的住户们悄然间改换了模样。已在物管处服务了多年的陈姨回忆,小区部分路面由土地、水泥改铺砖块,方便停放住户们日益增多的私家车;小区的建筑外墙亦重新进行了粉刷,并为每层阳台架设了雨棚;位于小区西边的茶馆“小观园”重建成了一片配有健身器械的中央花园。林阿婆习惯每天晚饭前在花园里借着支架拉伸背部,“年纪大了,身高缩了十厘米,希望别再缩下去啊”。
渐渐有原住户搬出,购买了二手房的新住户加入进来。梅阿婆90年代靠积攒的退休工资购入了小区南侧的一套房子,“就是看中这里环境好,附近去医院也方便,作为养老房的”。
李工在2003年买下了相熟的保险公司员工转让的一套58平米两居室,“年轻人赚了钱想搬大房子,我们两个老人住正好”。搬进东湖新村后,下楼去中央花园散步成了他和老伴每天的例行活动。
后期迁入东湖新村的住户中不乏看中小区作为“学位房”(即学区房)周边配套的教育资源。“东山区(注:东山区已于2005年并入越秀区)和越秀区向来是广州的教育强区,有人开玩笑说白云最好的小学也比不上东山最差的小学”,中介罗敏(化名)告诉记者。她工作的中原地产就开在东湖新村西门外。据罗敏说,东湖新村的房东舍不得放盘,目前他们所掌握的在售的房子只有四五套,均价在每平米4万元左右,每套价格都在300万以上。