成都市关于进一步规范拍卖土地上配建租赁住房管理的实施办法

各有关单位：为贯彻落实住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）要求，加快建立租购并举的住房制度，进一步规范我市

关于进一步规范拍卖土地上配建租赁住房管理的实施办法（暂行）

第一章 总则

第一条（目的意义）为进一步规范管理我市拍卖土地上配建的租赁住房，提高其建设质量、居住品质及运营管理水平，依据国家和省市有关规定，结合实际情况，制定本办法。

第二条（适用范围）本办法适用于本市行政区域内拍卖土地上配建并移交给接收单位的租赁住房（含地下车位）的建设、移交及运营管理。

第三条（管理原则）配建租赁住房应当坚持“市场化竞地、专业化建设、规模化运营、社会化管理”的原则。

第二章 土地出让

第四条（出让方案）拍卖土地配建租赁住房的，国土部门应会同规划部门、建设部门、属地政府、土地提供方（非属地政府持有的）分别明确规划条件、建设条件和租赁住房的比例、规模等具体要求，并在土地出让方案中予以明确。

第五条（履约协议） 属地政府（或属地政府指定的部门）与土地受让方签订《国有建设用地项目履约协议书》时，应当在协议中就配建租赁住房明确以下内容，并征求接收单位意见：

（一）配建比例；

（二）总建筑面积、单套建筑面积区间及占比；

（三）规划布局；

（四）配建方式；

（五）建设时序；

（六）装修标准；

（七）面积补差；

（八）接收单位；

（九）履约保证金；

（十）违约责任；

（十一）其他应该约定的事项。

第三章 建设验收

第六条（坐落布局）配建租赁住房应当布局合理，方便共享小区公共配套设施及物业服务，并充分采纳属地政府的意见。不得在配建租赁住房与商品住房之间设置围墙等隔离设施。

第七条（配建方式）租赁住房配建方式以集中成栋成单元配建为主，分散配建为辅。具体配建方式由属地政府根据项目实际情况确定。适用分散配建的情形主要包括：

（一）租赁住房与项目商品住房户型面积较接近；

（二）租赁住房建筑面积较小，不足以成栋或单元。

第八条（设计要求）配建租赁住房建筑设计应当纳入项目整体规划设计中统筹考虑，在建筑材料、外形、风格、色彩方面与项目商品住房保持一致且总体和谐，并满足配建租赁住房对采光、隔音、通风的要求，日照、电梯配比等不得低于项目同期同类商品住房的建设标准，并满足国家装配式建筑认定标准和绿色建筑标准。

第九条（装修标准）配建租赁住房应全部为成品住宅，室内及大堂、走廊、电梯、园林、地下室等公共区域的装修不得低于项目同期同类商品住房最低装修标准，且不得低于我市人才住房的装修标准。

第十条（方案审查）配建租赁住房项目应按照规定办理施工图审查及备案、规划许可、施工许可等手续，规划、建设部门应根据相关要求，对项目报建材料等进行严格审核。

第十一条（建设进度）配建租赁住房必须与项目商品住房同步设计、同步交付。若项目分期开发建设的，应根据我市拍卖土地上建设租赁住房管理的相关政策将租赁住房纳入项目首期进行开发建设。

第十二条（质量保障）建设部门应将配建租赁住房主体工程和装修工程纳入统一质量监管，确保建设质量。配建租赁住房移交后，移交单位应按规定承担保修责任。

第十三条（预售方案审查）房管部门要严格审查配建租赁住房项目的预售方案，将配建租赁住房相关内容标注清楚，不得纳入商品房预售许可范围。

第十四条（销售现场公示）配建租赁住房项目，土地受让方应当在商品房销售现场公示租赁住房的位置、套数等基本情况。

第四章 移交

第十五条（移交单位）土地受让方为配建租赁住房的移交单位。第十六条（接收单位）土地提供方为市级国有公司或市属事业单位的，市级国有公司或市属事业单位为接收单位；土地提供方为属地政府的，由属地政府指定接收单位。

第十七条（车位移交）车位应当与租赁住房同步交付，车位和租赁住房分期建设的，可先行移交租赁住房，待车位建设完成达到移交条件后另行移交。

第十八条（移交条件）配建租赁住房需满足以下条件方可移交：

（一）完成建设工程竣工验收备案；

（二）取得房屋面积实测报告；

（三）达到《国有土地使用权出让合同》及《国有建设用地项目履约协议书》约定的其他条件。

第十九条（移交申请）配建租赁住房达到移交条件后，移交单位应于30日内向接收单位提出移交申请，并书面报告《国有建设用地项目履约协议书》履行情况，接收单位自收到移交申请后30个工作日内进行交接。

第二十条（移交材料）配建租赁住房交付需提供以下材料：

（一）竣工验收备案表；

（二）房屋面积实测报告；

（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（五）供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（七）其他应当移交的材料。

第二十一条（移交程序）接收单位应实地查验核对配建租赁住房的位置、套数、质量、配套设施等， 并将移交材料收集归档后，与移交单位签订移交协议。

第二十二条（面积补差）配建租赁住房实测建筑面积与《国有建设用地项目履约协议书》中约定建筑面积不符的，按照以下原则处理：

（一）实测总建筑面积超出约定总建筑面积的，接收单位应按照项目同期商品住房备案均价补交价款；实测总建筑面积不足约定总建筑面积的，移交单位应按照项目同期商品住房备案均价补偿接收单位。

（二）单套实测建筑面积与约定建筑面积区间上下限的误差比绝对值超过3%（不含3%）的，接收单位可以拒收，因拒收导致总建筑面积少于约定总建筑面积的，移交单位应按照项目同期商品住房备案均价补偿接收单位。

第二十三条（产权登记）移交单位应于配建租赁住房符合首次登记条件之日起6个月内申请办理不动产权首次登记，并于完成首次登记后6个月内，和接收单位共同申请办理不动产权转移登记，将不动产权转移至接收单位。

第二十四条（税费及维修资金缴纳）配建租赁住房在办理不动产转移登记过程中产生的税费，由移交单位和接收单位按规定各自缴纳。约定面积以内的，纳税基数为成本价，超出约定面积的，超出部分纳税基数为项目同期商品住房备案均价。住宅专项维修资金由移交单位和接收单位按照《成都市住宅专项维修资金管理办法》规定分别缴纳。

第五章 运营管理

第二十五条（运营主体）配建租赁住房应交由国有住房租赁公司运营管理，运营主体按照以下原则确定：

（一）成都天府新区、成都高新区分别由成都天府新区房屋租赁服务有限公司、成都高投资产经营管理有限公司运营管理。

（二）青羊、金牛、青白江、温江、郫都由成都城投资产经营管理有限公司负责运营管理；锦江、成华、武侯、龙泉驿、双流、新都由成都润锦城实业有限公司负责运营管理。

（三）其他区（市）县组建了国有住房租赁公司的，可以由属地政府指定其运营管理。未组建或者未指定的，都江堰、金堂、彭州、大邑、崇州由成都城投资产经营管理有限公司负责运营管理，邛崃、新津、蒲江、简阳由成都润锦城实业有限公司负责运营管理。市级国有公司或市属事业单位作为接收单位且有下属国有住房租赁公司的，由该国有住房租赁公司运营管理；没有下属国有住房租赁公司的，参照以上原则确定。

第二十六条（管理要求）配建租赁住房应进行专业化运营管理，鼓励国有住房租赁公司与市场化住房租赁企业合作经营，提高运营管理水平。

第二十七条（签订委托协议）接收单位接收配建租赁住房后，应在3个月内与国有住房租赁公司签订委托经营管理协议。

第二十八条（委托经营管理协议）配建租赁住房委托经营管理协议中应明确以下内容：

（一）租金价格和年度涨幅。配建租赁住房通过评估确定起拍租金价格，并通过竞价确定成交租金价格。租金年度涨幅不超过5%。

（二）租赁合同期限。租赁合同期限最长可签订五年。

（三）保养责任。配建租赁住房日常保养由国有住房租赁公司承担，属于维修资金使用范围的，用维修资金支付，不属于维修资金使用范围的，由接收单位支付。

（四）委托经营管理费用。委托经营管理费不超过租金的25%。

第二十九条（信息发布）配建租赁住房应当通过成都住房租赁交易服务平台发布租赁信息，并及时办理租赁备案。

第三十条（物业服务）配建租赁住房与同期商品住房项目实行统一的物业管理，并按相同标准缴纳物业服务费。配建租赁住房物业服务费出租前由接收单位缴纳，出租后按照租赁合同约定缴纳。

第六章 附则

第三十一条（有效期）本办法自发布之日起一个月后实施，有效期2年。凡此前与本办法规定不一致的，以本办法规定为准。

根据办法，配建租赁住房的建筑设计应纳入项目整体规划设计中统筹考虑，在建筑材料、外形、风格、色彩方面与项目商品住房保持一致且总体和谐，并满足配建租赁住房对采光、隔音、通风的要求，日照、电梯配比等不得低于项目同期同类商品住房的建设标准，同时满足国家装配式建筑认定标准和绿色建筑标准。

为规范租赁市场、鼓励长租，办法还明确，配建租赁住房应交由国有住房租赁公司运营管理，鼓励国有公司与市场化住房租赁企业合作经营，提高运营管理水平。配建租赁住房通过评估确定起拍租金价，并通过竞价确定成交租金价，租金年度涨幅不超过5%，租赁合同期限最长可签五年。

2017年以来，成都市加快发展住房租赁市场，组建国有住房租赁公司，降低个人出租住房税率，建立租赁信用管理体系，今年已入市两批国有住房租赁房源。