2018年下半年房地产市场展望

2018年6月29日，

稳中分化的二手市场

房地产市场

整体看来，调控下的二手房市场开始走向分化：前期调控彻底的上海及经历多轮加码的成都市场处在下行通道中；而调控政策相对宽松的城市，再辅以人才吸引政策对调控的弱化，市场表现出较明显升温迹象，如重庆、长沙、西安等；调控力度大的城市二手房市场保持相对平稳，如处在恢复期的北京、天津等。

部分城市由于人才吸引等政策因素，成交量价均出现明显上涨趋势。据报告统计，西安、重庆、沈阳、杭州等城市二手房市场比较活跃，其中，沈阳、长沙、重庆3城的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%。报告分析指出，量价齐升，市场上行的城市本身具有利好特征——政策环境本身比较宽松，甚至伴随刺激性政策，例如人才吸引政策等，且市场普遍存在一定的一二手倒挂。而在政策本身比较严厉，且历经多轮政策加码的城市二手房市场降温较明显，上海和成都则是典型。

从需求端看，上半年北京二手房市场经过了刚需入场、改善性需求进入，市场处于缓慢复苏阶段，但4月份学区房政策调整也使换房需求集中释放。而同处中西部核心城市的成都和重庆购房需求驱动力则不尽相同，目前来看成都的投资性需求已得到遏制，而重庆市场升温一定程度上是由投资驱动。此外，部分人才吸引政策驱动的城市出现需求前置现象，报告指出，人才引进政策是将外来的、未来的需求前置到当下，两种市场需求都不具有持续性，对市场会造成深远的伤害。

此外报告还对下半年的房产市场进行分析。从资金流角度来看，支撑市场上行的因素都在走弱。首先是居民端房贷利率维持上行态势，4月全国首套房贷款平均利率上升至5.56%，二套房平均贷款利率也于本月跃升至5.91%，1-4月M2累计同比增速为8.3%，社会融资规模累计增速为10.5%，报告预计今年贷款利率仍有可能缓慢上行，对房产交易将会产生明显影响。

同时企业端融资也在受到抑制，据统计，1-4月银行贷款下降6.1%，非银机构贷款增速下降到25%左右，房地产到位资金持续下滑，在去杠杆的情况下，企业端的融资渠道继续承压，市场活跃度进一步下降。

另外棚改货币化也是推动房地产市场的重要动力之一，但2018年4月，财政部、住房和城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，未来棚改资金来源或主要来源于地方政府，并且专款专用，地方货币化安置意愿可能受到一定程度的影响。报告指出，碍于货币化安置比例尚未明确，棚改资金难以进一步转化为需求端的直接刺激。

人才引进等政策红利逐渐减也将弱拖累市场上涨。2018年上半年众多“新一线城市”推出人才引进政策，一定程度上推动了地区的房地产市场上涨。但是从成都、天津等地的经验来看，相关政策造成的市场需求释放是短期的，在“海河英才计划”发布当周，天津链家二手房成交量环比大幅增加283%，此后则逐周下滑，且已回复到人才政策发布前水平，所以类似于人才引进政策这种对房地产市场的刺激效用正在衰减。

基于以上多种因素考量，报告指出2018年下半年二手房市场下行压力略大于上行动力，总体二手房市场趋稳或略向下。