毕业生租房风险提示与防范

毕业季到来，

一、识别和提防“黑中介”陷阱

毕业生租房风险提示与防范

如果通过没有办理工商登记、未向房地产主管部门备案的“黑中介”租房，很可能面临租金、押金等被卷走，租赁合同未到期就被驱逐，或者租赁期间随意涨租、到期退租时无故被扣押金、投诉举报无门等风险。

为防范此类陷阱，在签订租赁合同前，要查看中介机构有无营业执照和房地产主管部门备案证明，不要通过没有营业执照、没有房地产主管部门备案证明的“黑中介”租房。可通过“国家企业信用信息公示系统”查看中介机构是否办理工商登记，并通过当地房地产主管部门（如市房管局、市住建委）的网站查看中介机构是否办理备案。

明显过低的租金和零佣金，往往是“黑中介”为骗取订金、租金等而设下的圈套。“黑中介”常常以低租金或零佣金引诱租房人，随后以要租该房的人很多、本人或房东较忙不能见面等为由，要求租房人先交订金、租金等，而后很有可能卷款消失。

为防范此类陷阱，在租房前最好先比较一下邻近房屋的市场租金水平，对明显低于市场租金或零佣金的房源信息要提高警惕，不要轻信。查找租赁房源信息，要尽量通过政府搭建的住房租赁交易服务平台、品牌房地产中介机构和住房租赁企业（长租公寓）的网站、门店，或者主流房地产信息网站等正规渠道。

出租房多种多样，有的是违法违规出租的，随时有可能被取缔；有的在房屋结构、消防等方面不符合要求，或者违规打隔断，存在安全隐患；有的是“黑二房东”未经房东同意私自转租的，可能会产生租赁纠纷；有的是违规合租甚至是群租的，居住人员复杂，可能影响身心健康和财产安全。

为防范此类陷阱，要查看出租房有无房屋权属证书，不要租住没有房屋权属证书的房屋；要到出租房实地查看，不要租住墙体倾斜开裂、电线私拉乱接、违规打隔断、群租等有安全隐患的房屋；要查看出租人的身份证件，确认出租人是否为房东本人，如出租人不是房东本人的，还要查看是否有房东同意转租的书面证明；对合租房屋的，要了解合租人的数量、性别、职业、生活习惯、联系方式以及水电气等费用分摊规则，并尽量将相关事宜写入租赁合同中。

有的出租人口头承诺很好，但事后不承认、不兑现；有的出租人采用不公平、不合理的租赁合同文本，存在出租人可单方涨租、单方解除合同、租房人不得提前退租、要一次性预付全年租金等霸王条款。

为防范此类陷阱，要签订书面租赁合同，并尽量采用房地产主管部门或者房地产中介行业组织发布的租赁合同示范（或推荐）文本，不要轻信出租人的口头承诺。签订合同前要仔细阅读合同条款，特别是要关注涨租、解约、退租、赔偿等条款，不要草率签订租赁合同。在押金和租金支付上，押金不宜超过一个月房租，租金不宜一次性预付超过三个月。首次签订租赁合同时，租期宜在一年以内，避免日后因对房屋设施设备、居住环境、合租人等不满意而提前退租带来经济损失。

“黑中介”往往在租赁合同中不明确约定或设立不合理的押金扣留条款，当退租时，常常以房屋受到污损、设施设备家具等损坏丢失、水电气欠费等为由而强行扣留押金。

为防范此类陷阱，要在租赁合同中明确押金退还、扣留的具体情形，最好是约定如需扣留押金，应由出租人提供证据。如合同对扣留押金的举证责任和扣留押金的情形约定不明确的，要在房屋交接入住时，同出租人一起对出租房及室内设施设备家具等进行仔细检查，填写物品交接清单并标明损坏状况等；要记录好水电气表的数值，必要时拍照存证。

有的中介机构或住房租赁企业借助新兴网贷平台，故意隐瞒网贷事实，以“按月付租”诱骗租房人办理租金分期贷，导致租房人在不知情下“被贷款”，面临贷款不易取消、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。

为防范此类陷阱，要特别留意租赁合同中有无租金贷相关条款或内容，“按月付租”是否要额外签订相关补充协议等，防止“被贷款”。如了解清楚租金贷规则后愿办理租金分期贷款的，则要选择信誉良好、规模较大的贷款平台，并在签订贷款合同时仔细阅读合同中的借款金额、贷款利率、贷款期限、解约及违约条款等。

尽管采取上述种种措施可以在一定范围内防范租房风险，但不排除租房人仍有可能遇到某些纠纷，例如：中介机构、出租人无视法律法规和合同约定毁约、涨租、驱逐租房人，无故扣留押金等等。

如遇上纠纷，应保持冷静，及时收集保存证据，依法维权。可拨打当地市民服务热线，或者向房屋所在地的房地产主管部门、公安机关、消费者协会、房地产中介行业组织等投诉举报，也可通过调解、仲裁、诉讼等手段，依法维护自身合法权益。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

2018年6月28日