西安市关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知发布

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

商品住房

为进一步整治规范房地产市场秩序，维护购房群众的合法权益，营造公开、公平、公正的市场发展环境，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：

一、强化商品房预售许可及交易管理

（一）房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。

（二）由物价部门牵头，进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。

（三）住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

（四）在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

二、规范商品住房开盘销售行为

（五）取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。

（六）房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。

用于销售展示的样板间（每个户型不超过1套）需要暂缓销售的，应在销售公告中注明，并将样板间房源纳入本项目后续销售楼幢统一公开销售。项目最后一期公开销售时，所有房源不得暂缓销售。

（七）房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。

房地产开发企业应根据商品住房意向登记平台登记的意向购房人信息，要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具）及贷款购房人的个人征信报告，对意向购房人是否符合限购政策及贷款条件等情况进行核验。

房地产开发企业核验登记购房人相关材料后，应将所有核验材料保存备查，并将全部核验明细（含已通过核验人员名单、未参加核验人员名单、未通过核验人员名单及未通过原因）报房管部门备案。

（八）商品住房意向登记平台应向意向登记人提供查询渠道，方便意向购房人查询登记信息。

（九）历史街区改造等没有条件进行实物安置的项目，需通过采购商品住房用于安置被拆迁人的，由所在区政府统一组织优先采购。

（十）意向购房人少于可销售房源时，由房地产开发企业自行组织售房。

（十一）意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源，按照房源类别按序递补选房，房屋价格不得高于开盘销售时公示的价格。

商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。

三、加强公证摇号售房管理

（十二）公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。

商品住房公证摇号选房规则指引（试行）（见附件2）。

（十三）公证机构、房地产开发企业应根据信息核验通过后的意向购房人名单进行摇号排序选房、售房。涉及有关遗留问题，按照“一事一议”的原则，会商研究处理。

（十四）实行公证摇号售房的商品住房项目，由公证主管部门确定公证机构。

（十五）实施公证摇号前，房地产开发企业、公证机构应公示参加摇号的意向购房人登记编码等信息，公示时间不得少于3日。摇号确定选房顺序后，公证机构要当场公开选房顺序结果，接受社会监督。摇号排序时间应在8:00-18:00之间。

（十六）公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督。房地产开发企业应在公证摇号选房、递补选房结束后10日内将摇号排序和选房结果公证书报送房管部门。

（十七）公证主管部门要进一步完善公证摇号售房监督机制，制定公证摇号售房操作手册，加强对公证机构、公证员的业务指导和监督，确保商品住房公证摇号售房工作规范有序开展。

（十八）公证机构要严格按照《公证法》、《公证程序规则》等有关规定开展商品住房摇号销售公证事项，确保公证摇号售房公开、公平、公正。

（十九）严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的，将予以严肃查处。

四、严厉打击各类违法违规行为

（二十）工商、国土、规划、建设、房管、公积金、物价、税务、公安等部门要依照工作职能，定期组织开展房地产市场秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、预留房源、设置全款优先限制性条件、拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费等侵害购房群众合法权益的各类违法违规行为，对违规情节严重的，要坚决清除出我市房地产市场。

（二十一）对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等规避限购政策，恶意扰乱房地产市场秩序的，房管部门要将其列入失信人员黑名单，在一定期限内限制其购房，并通报相关部门实施联合惩戒。涉嫌违法犯罪的，依法移交司法部门追究其刑事责任。

五、做好舆论引导和预期管理

（二十二）网信、房管等部门要加强房地产舆情的关注，做好政策的解读和宣传，强化舆论的正向引导，及时澄清误读，严厉打击利用自媒体公众号等媒体炒作房地产、散布虚假信息等行为，净化房地产市场环境。

（二十三）统计、国土、规划、建设等部门要及时发布房地产市场交易、土地供应计划、城市发展规划、城市建设计划等信息，加大市场信息公开力度，稳定市场预期。

本通知自发布之日起实施。

西安市人民政府办公厅

2018年6月23日

加码限购——暂停企事业单位购买住房

商品住房

《通知》中很核心的内容是，在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

关于暂停企事业单位购买住房的原因，西安市房管局负责人表示，这是为了“防止以企业名义投机炒房”。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗告诉中新网记者，单位购买住宅不符合房改政策，在房源紧张和抑制炒房的情况下，优先保障居民购买住房符合民生优先政策。

“西安暂停企事业单位买住房是全国首例，对于供需结构紧张的城市来说，这一政策对缓解市场供需紧张有明显影响。”中原地产首席分析师张大伟说，西安的这一政策有可能被多个城市借鉴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，西安成为全国首个明确对公司购房进行管控的城市，这相当于限购政策有所升级，预计很多城市会在公司购房方面收紧政策，这一点值得市场关注。

规范摇号——建立统一购房登记平台

作为最受关注的“摇号购房”城市之一，为规范公证摇号行为，西安在新政中要求，严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的，将予以严肃查处。

根据新政要求，由房管部门建立统一购房登记平台，杜绝房地产开发企业设置全款优先等限制性条件拒绝群众意向登记。

《通知》还明确，摇号售房公证机构由公证主管部门指定，摇号软件和摇号工具由公证机构采购，公证机构对摇号、选房实施全过程监督。

为防止炒房倒号，《通知》要求购房家庭一次只能参与一个商品住房项目的意向登记；意向登记购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致，放弃选房、放弃签约的所空房源依序递补。

“这主要是为了促进摇号的公平和高效，对各类违规摇号的做法进行打击。”严跃进说。

张大伟认为，除了摇号，市场还需要有更多的房地产调控政策，特别是应继续加码“增加供应”等政策。

满足刚需——提供不低于摇号房源50%的比例优先满足刚需

新政还明确支持刚需家庭购房。

根据新政要求，在购房登记时，登记人按刚需家庭、普通家庭进行分类登记，公证机构、开发企业应按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。

什么是刚需家庭呢？《通知》提出了几点条件，要求居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录。

张大伟认为，未来，向刚需倾斜将是摇号的主流政策。刚需、无房户将优先选择房源。