沈阳市物业管理条例（修订草案）

2018年6月14日，从

《沈阳市物业管理条例》（修订草案）

第一章  总则

第一条  根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

第三条  市、区、县（市）人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立物业管理服务综合协调机制和目标责任制，落实属地责任，健全组织机构，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。

第四条  市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作，定期向市政府报告工作并提出建议。

区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。

市民政主管部门负责将指导、监督业主委员会和物业服务企业职能纳入社区职责范畴。市公安主管部门负责指导住宅区内治安管理、消防管理和车辆管理等工作，保障治安秩序、规范停车泊位，消除消防隐患。市价格主管部门负责制定全市住宅区管理服务收费标准。市城市管理行政执法主管部门负责加强小区综合执法检查，结合执法网格化管理建立动态巡查制度，依法查处违法占地、违法建设、乱堆杂物等行为。

建设、规划和国土资源、城建、财政、、工商、环保、人民防空、质监、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当设立物业管理机构，配备物业专管员，履行下列物业管理职责：

（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作；（四）协调和指导老旧住宅区物业管理工作；（五）协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；（六）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第二章  前期物业管理

第六条  建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

建筑面积不超过三万平方米的，经区、县（市）房产主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

第七条  建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县（市）房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料：

（一）建设单位工商营业执照和资质证书；

（二）物业管理区域划分意见书；

（三）招标文件；

（四）临时管理规约；

（五）法律、法规规定的其他材料。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。

建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

第八条  物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。

第九条  建设单位应当与物业服务企业做好物业承接查验工作，并于现场查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；（六）业主名册；（七）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；（八）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三十日内，到物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。

第十条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

第十一条 建设单位应当按照国家规定的物业保修期限和保修范围，履行保修责任。

建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地区、县（市）人民政府指定的账户交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

保修金交纳、使用、管理和退还的办法由市人民政府制定。

第三章 业主、业主大会和业主委员会

第十二条  业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会或者执行机构。

只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条  符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同区、县（市）房产主管部门组织召开首次业主大会会议：

（一）交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；（三）自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

物业管理区域符合前款条件之一的，建设单位应当向物业所在街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用公共设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第十四条  业主大会可以充分利用短信、微信等信息化手段，提高表决效率。业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定以下表决方式：

（一）委托表决：业主将一定时期内的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；（二）集合表决：业主大会对特定范围内的事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业实施；（三）默认表决：业主大会约定对特定范围内的事项，将未参与投票的业主视为同意，相应投票权数计入已投的赞成票；（四）异议表决：业主大会约定对特定范围内的事项，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积二分之一或者三分之一以下且占总人数二分之一或者三分之一以下的，视为表决通过第十五条  业主委员会委员、候补委员应当在具备下列条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（三）按时交纳物业服务费和物业专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力、组织能力和文化水平；

（五）具备与履行职责相适应的工作时间。

（六）本人、配偶及其亲属未在本物业管理区域物业服务企业或者建设单位任职；业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。

第十六条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（二）执行业主大会的决定和决议；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产主管部门办理备案手续：

（一）业主大会设立和业主委员会选举决议；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会主任、副主任及其他成员名单；

（五）业主大会决定的其他重大事项。

符合备案条件的，区、县（市）房产主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十八条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布。

第十九条？业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议完成换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

第二十条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十一条  业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，街道办事处、居民委员会、业主可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第二十二条 符合下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责（一）不具备成立业主大会条件的（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的。

（三）产权多元化或出租房屋较多的。

第二十三条 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，由业主以及街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处、乡镇人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十五条的规定。

物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

第四章  物业管理服务、使用与维护

第二十四条  物业服务主要包括以下内容：

（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；（二）维修、养护共用设施设备；（三）物业管理区域内公共秩序的维护；（四）日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站；（五）绿地及附属设施养护管理；（六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治；（七）物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护；（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案；（九）业主与物业服务企业约定的其他事项。

第二十五条  物业服务企业享有下列权利：

（一）根据业主大会决定对物业实施管理；

（二）收取物业服务费；

（三）委托专营企业承担专项物业服务；

（四）建议业主委员会协调与业主的纠纷；

（五）法律、法规规定的其他权利。

第二十六条  物业服务企业应当履行下列义务：

（一）依法制订物业服务制度和物业服务方案；（二）依照物业服务合同提供服务；（三）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；（四）每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；（五）按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；（六）在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；（七）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；（八）劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为；（九）协助有关部门做好安全防范工作；（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十七条  物业服务企业不得有下列行为：

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人；（二）挪用物业专项维修资金；（三）擅自改变物业服务用房用途；（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途；（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（七）物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料；（八）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；（九）不履行物业服务合同；（十）法律、法规禁止的其他行为。

第二十八条  物业服务企业应当在物业合同终止之日起三十日内，在物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，向业主委员会或者居（村）民委员会移交本条例第九条规定的资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作：

（一）实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；（二）物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备；（三）预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；（四）与物业项目相关的债权债务清单；（五）物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账；（六）应当移交的其他管理资料和资产。

第二十九条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。

第三十条  物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第三十一条  物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

第三十二条  前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

第三十三条？物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县（市）相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十四条 物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。区、县（市）房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。物业服务企业或者相关管理人经查实存在失信行为的，应当记入信用档案。

第三十五条 物业管理区域内不得有下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；（二）擅自改变物业规划用途；（三）侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；（四）损害或者违章使用电力、燃气设施。占用消防通道，挤占消防设施；（五）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（六）违反规定进行房屋装饰装修；（七）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分；（八）排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；（九）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；（十）违反规定饲养家禽、宠物；（十一）违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动；（十二）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；（十四）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（十五）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；（十六）法律、法规禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

第三十六条  物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

第五章  物业专项维修资金

第三十七条  物业管理区域内的业主，应当依法交纳物业专项维修资金。物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

第三十八条  业主大会成立前，物业专项维修资金由市房产主管部门代管，并在商业银行开立专户。业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。

物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按照房屋户门号设分户账。

第三十九条 物业专项维修资金的使用按照下列程序办理：

（一）业主委员会会同物业服务企业，根据维修、更新、改造及增设项目提出使用方案。未选聘物业服务企业的，由业主委员会提出使用方案。业主委员会可以聘请专业机构提出使用方案。

（二）业主委员会组织相关业主讨论使用方案。属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备的维修由全体业主讨论，涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。

（三）业主委员会持相关资料向房产主管部门申请列支。业主大会自行管理物业专项维修资金的，业主委员会持相关资料到房产主管部门备案。

（四）房产主管部门审核同意后，业主委员会组织实施使用方案。业主大会自行管理物业专项维修资金的，房产主管部门备案后，业主委员会组织实施使用方案。

（五）工程完工后，业主委员会持相关材料向房产主管部门申请结算。业主大会自行管理物业专项维修资金的，业主委员会持相关材料到房产主管部门备案。

第四十条  物业管理区域内未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，由业主大会决定补建、续筹方案，由业主委员会或者街道办事处归集，对拒缴的业主，可以依法向人民法院诉讼。

因客观原因导致未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

第四十一条 物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用物业专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。市房产主管部门应当制定物业专项维修资金应急使用办法。

各区人民政府应当设立应急资金。业主物业专项维修资金分户账余额不足的，或者物业专项维修资金存在资金缺口的，或者产权单位不存在、拒不履行修缮责任的，街道办事处、乡镇人民政府应当通知相关业主履行维修义务。业主拒不履行的，区、县（市）人民政府应当使用应急资金垫付，组织施工队伍代为修缮，并向相关业主依法追缴所需费用的本金及利息。

第六章  旧住宅区物业管理

第四十二条  本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。

第四十三条  市和区、县（市）人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、供电、排水等配套设施设备进行修缮和改造。

第四十四条 旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。

旧住宅区综合改造后业主大会可以自行选聘，也可以委托街道办事处负责选聘物业企业。

对尚不具备引入专业物业服务的，业主应当在居（村）民委员会的指导下，根据管理服务质量和费用，自愿选择服务模式，并承担相应管理费用。

市、区人民政府可以给予旧住宅区管理服务适当补贴。

第四十五条 旧住宅区内共用部位、共用设施设备，属于全体业主共有。

已成立业主委员会的，由业主委员会代全体业主管理共用部位、共用设施设备；未成立业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府指导居（村）民委员会代行管理。

第七章 法律责任

第四十六条 违反本条例第二十七条第一项规定，物业服务企业将全部物业管理项目一并委托给他人的，由市行政执法主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十七条 违反本条例第二十七条第二项规定，物业服务企业挪用物业专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第四十八条  违反本条例第二十七条第三项规定，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第四十九条  违反本条例第二十七条第四项、第五项、第六项规定，开发建设单位、物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十条 违反本条例第二十七条第七项规定，物业服务企业未在规定时间内移交有关资料的，由市房产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，处以一万元以上十万元以下的罚款。

第五十一条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则

第五十二条  本条例自2019年1月1日起施行。

焦点一

物业

交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金

《草案》规定，建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

建设单位应当按照国家规定的物业保修期限和保修范围，履行保修责任。

建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地区、县（市）人民政府指定的账户交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金交纳、使用、管理和退还的办法由市人民政府制定。

焦点二

符合三个条件就得召开首次业主大会

《草案》规定，业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会或者执行机构。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《草案》规定，交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十；交付的房屋户数达到总户数百分之五十或自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的，就要由街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县（市）房产主管部门组织召开首次业主大会会议。

焦点三

业委会应向业主公布经费收支情况

《草案》规定，业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共有部分的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。其中，第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布。

焦点四

物业企业不得以部分业主拖欠物业费为由降低服务质量

《草案》规定，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

此外，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

焦点五

园区停车费扣除管理成本后归全体业主所有

《草案》规定，物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

焦点六

维修资金不足时由相关业主按照各自房屋建筑面积承担

《草案》规定，对于物业专项维修资金的使用，属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备的维修由全体业主讨论，涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论。

物业管理区域内未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，由业主大会决定补建、续筹方案，由业主委员会或者街道办事处归集，对拒缴的业主，可以依法向人民法院诉讼。因客观原因导致未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。