土地交易

土地交易以

土地交易

第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《

国有土地使用权的出让使用是有期限的，其专业性也较强，因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项，避免产生纠纷和诉讼。

土地交易

一、国有土地的权属调查

出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。

二、土地出让须符合政府规划

国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。

三、土地使用权的出让方式

对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。

四、土地使用权出让的签订形式

1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度（工业用地）、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具体。同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

五、出让价格

1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。

2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。

六、合同公证

土地使用权出让合同专业性较强，为了确保签订合同的双方履行合同条款，避免产生纠纷和诉讼，对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。

七、注意收回土地条件和时限

1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。

2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

因此，受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间，避免因自身原因延期开工造成土地闲置，达到收回土地的法定条件，导致政府无偿收回土地行为的发生。

一、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

二、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

三、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%.教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%.

3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.

4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内进行转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

四、土地使用环节

(一)自用

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

(二)出租

1、见“自用”1。

2、营业税。按租金收入的5%缴纳。

3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在市区、县城或镇的为1%.教育费附加的征收率为3%，地方教育附加2%.

单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征所得税。

(三)投资

1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税;不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。

2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。

3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。

4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。

5、印花税。实收资本和资本公积两项的合计金额大于原已贴花资金的，增加的部分需要交纳万分之五的印花税。