炒房团

由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊团体被称为炒房团。

炒房团

2003年至2004年，

炒房团是在全国房地产市场上进行投资并在一定程度上对商品房价格产生影响的全国各地购房者组成的团队。与一般社会团体进行比较，可以发现炒房团有以下特征：

炒房团是公民自愿组成的，以实现团体成员共同愿望（购房牟利）为宗旨的组织。它不隶属于政府部门，在资金来源、人事组织、事务内容等方面独立存在于政府体制之外，是民间组织。

炒房团成立的目的即为牟取更多的利润。以赢利为目的，是它与社会团体相区别的重要标志。在实践中，由于炒房团种类不同，其赢利的方式也不同：一种类型的炒房团不以影响房地产市场价格为目的，通过持有购进的房屋，待房地产价格上涨后，再行卖出牟利；另一种类型的炒房团，主观上具有影响房屋价格的故意，通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式，炒作房地产，牟取暴利。

自主性

炒房团

自主性是指炒房团内部实行自主管理的原则。这集中体现在炒房团的成立、宗旨、重大活动等重大问题均由其自主决定，不受外部组织控制。

炒房团是一个以牟利为目的的团体，无需社团的政治合法性，但他们同样是市民社会成员为更好实现自己志愿而自由组合形成的独立利益集团。因此有必要分析炒房团是否具有合法性。就社会合法性而言，一直以来人们对炒房团都是争论不休，因此他们在一定程度上存在社会合法性。而政府对炒房团也从未明确表态，其行政合法性不明。至于法律合法性，炒房团是依照民法自愿原则组成的，但他们不是民法主体，而且至今还没有一部法律对其有明文规定。综上，炒房团具有法律边缘性。

炒房团不同于公司、合伙及社会团体的另一大特点是松散性。一是成员往往不固定。通常炒房团的组织者通过新闻媒体或其他方式发布消息，再将社会上报名的人组团，赴外地看房、购房。组团的方式决定了炒房团的组成人员通常是不固定的。二是无严密的组织结构。炒房团内部无明确分工，运作方式带有随机性。

根据上述特征分析，笔者认为，炒房团是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。只能认为，炒房团是自由市场经济下社会个体为追求自身经济利益最大化而结成的松散联盟，其内部聚集了大量资金，其成员目的均是通过投机房地产市场赚取利润，在行动时成员之间彼此联系，对房地产市场造成的影响较一般炒房者要大。

炒房团主要分成四类：

一是由一两人牵头，民间自发组织的购房团；

二是由中介代理机构通过内部销售网络组织的购房团；

三是媒体组织的购房团；

四是开发商委托他人组成的炒房团。

自的不同的炒房团和炒房者其行为方式也必然不同。炒房的主要目的是获利，因此如何获利，应成为划分炒房行为的一个基本标准。从牟利方式看，主要有以下几种炒作房屋的行为：

炒房团

一是通过团体购房，以团购形式增强和开发商谈判的能力，压低价格整体买入，之后再以零售价格获得回报。它类似于商品买卖中的批发与零售，其购房的目的是赚取零售时的差价。

二是通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象，造成虚假的供求不平衡，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。这与房地产市场不规范，市场信息不透明，缺乏必要的监管机制，对虚假广告打击不力密切相关。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作，也让这种行为屡能得逞。将市场即将发生变动的意思向不特定的人传播是这种行为必要的构成要件。它的行为特征和目的与证券市场中恶意散布、制造虚隔信息操纵市场行为类似，并违背《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》等法律的规定，应当用法律对其进行制约。

三是虚假交易。包括开发商的洗售行为以及炒房团的相对委托行为。开发商的洗售行为是指开发商以获取利益为目的，由其内部人员或雇佣外部人员，以炒房者名义通过虚假交易制造房地产市场假象、诱骗他人作出错误的房产投资。其手法是开发商先预售或销售部分商品房（期房），由预先安排好的同伙（炒房者）配合买进，继而退还开发商，取回价款。这种行为是一种不改变实质所有人而对同一商品房（期房）卖出后又买回的操纵行为。所谓实质所有权人是相对于名义所有权人的一个概念，它是指尽管商品房（期房）并非以自己的名义持有，但是以自己的资金购买的商品房（期房）在自己的控制之下，享有该商品房（期房）的权益的人。他们的行为或许会在开发商和炒房者的产权登记上发生移转，但事实上依然是由开发商控制与支配，这种情况下只是名义所有权的转让或名义所有权人的变更，不属于转移实质所有权的商品房买卖。开发商的这种行为与《证券法》中的操纵市场行为中的洗售（wash sale）十分相似，也称为“冲洗买卖”。

四是一些炒房团（包括个别炒房者）以实际交易操纵的方式炒高房地产。炒房团利用其资金优势买进某一楼盘，使散户产生错觉，误以为交易活跃、房地产市场价格上涨，盲目跟进；而炒房团趁机抛售从中牟取暴利。其行为方式类似于证券法的实际交易型的操纵市场行为。