关于保险资金参与长租市场有关事项的通知

为贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议精神，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，2018年6月1日，中国银行保险监督管理委员会近日发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。

长租市场

《通知》着重从以下几个方面明确了保险资金参与长租市场的有关要求：一是明确参与方式与区位限制。保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。二是明确产品设立条件。针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上，采用股权投资计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押。三是规范资金管理。要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用。四是明确投资的风险管理要求。保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。五是优化产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

《通知》的发布，有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展;有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革;有利于促进我国新型城镇化建设，加快全面建成小康社会住有所居的目标。下一步，中国银行保险监督管理委员会将认真贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议的相关要求，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。

中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知

银保监发〔2018〕26号

为深入贯彻中央经济工作会议精神，规范保险资金投资住房租赁市场行为，防范投资风险，根据《保险资金运用管理办法》《保险资金投资不动产暂行办法》及相关规定，现就保险资金投资长期租赁住房项目有关事项通知如下：

长租市场

一、保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应当满足以下条件：

(一)具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流;

(二)处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市;

(三)产权清晰，无权属争议及受限情形;

(四)土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让;

(五)履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。

二、保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金，应符合以下条件：

(一)采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上;

(二)采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。

三、保险机构投资长期租赁住房项目，应当要求融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理，按照工程进度划拨资金，并与融资主体、项目主体、托管银行签订多方账户监管合同或协议，明确各方实行资金专户管理，督促开户银行和托管银行实行资金进出的全程监控，严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。

四、保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则，综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。

五、保险机构应当建立相应的专属岗位，负责投资期内各个长租住房项目的投后管理，并建立全程管理制度，在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，控制投资风险。

六、保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的，相关注册机构建立受理及注册绿色通道，优先受理。

七、本通知自发布之日起施行。

2018年5月28日

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，在“租购并举”的住房制度下，配套金融政策的出台势在必行。在政策支持下，越来越多的资金将逐步转移到房屋租赁市场，未来租房市场的发展也将提速。

有业内人士认为，权益市场的不确定性加大，稳健防御的配置思路或成今年权益配置的主导思路。而随着住房政策的改变，长租公寓的潜在发展空间引人关注。保险资金进入长租公寓领域，可以拓宽另类投资渠道，让保险公司有更多的选择权。

“从政策角度看，租赁市场有望迎接更多的资金投入，对推动租赁市场发展肯定有非常大的好处。”中原地产首席分析师张大伟认为，但是需要注意的是，当下租赁市场最大、最根本的问题是租售比悬殊，还没有一种模式能够稳定保本盈利，这种情况下，大部分资金进入长租领域导致的租金上涨很可能超过租房者承受能力。

张大伟进一步分析称，“险资进入租赁市场风险依然较高，再加上长租产品现在竞争已经进入红海的情况下，预计险资进入租赁市场的金额不会过高”。