限价房转共有产权房

近期，北京首批入市地块的限房价项目即将开始销售，2018年5月7日，北京市住建委发布相关政策并征求意见。

限房价项目，是指按北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。2016年北京“930新政”提出这一土地出让方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

限价房

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

举个例子，假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4万元/平米，后来进行评估的市场价格为5万元/平米，前后两者相除得到的比值是80%，低于85%。那么这个项目就将转成共有产权住房。

也就是说，如果限房价项目的价格明显低于周边商品房价，就将被收购为共有产权房。

根据《通知》，85%的比例并非一成不变，在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。

2016年，为了治理楼市“高烧”不退，北京出台了“9·30新政”。“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目应运而生。由于土地出让时就被“锁定”房价，其价格明显低于市场价，这让限房价楼盘一经出现就备受期待。

一年多来，北京大批宅地以此规则成交，首批项目也即将入市。“限竞房”从土地出让时就提前锁定了住房的上市销售价格，防止开发企业炒作地价与房价。为何还要再做变化与调整？

业内人士透露，这主要源于限房价项目的销售情况与设想不同，在实际销售市场上，该类房屋的均价低于周边的二手房价格，形成了倒挂。特别是在房价高企的二环、三环内，相比于售价十二三万的项目，均价七八万的限房价项目，被认为是高性价比产品，不少人通过各种手段争取购房名额。

由于销售限价是土地出让时敲定的，而评估价是接近销售时的市场价，因此销售限价与评估价的比值越低，就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。有业内人士指出，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。除此之外，部分楼盘也变相加价，在购房款之外再加一笔高昂的排号费。一些开发商更是借政策红利获利，导致购房者利益受损。

新出炉的销售规则，正是为了压缩牟利空间。北京住建委相关负责人表示，限房价项目拍地规则和销售政策，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。最终的目的就是让限房价项目分配到刚需家庭手中，实现“房住不炒”。

中原地产首席分析师张大伟介绍，有可能有产权变化的，只有最稀缺的核心位置的房源。

“有影响的其实只有位于五环内的少数项目。整体看，最多有10个项目有可能会被转成共有产权，五环外项目转变可能性都不大。”张大伟说。

58安居客房产研究院北京分析师李震表达了类似的看法，他说，对于目前已经推出的限价房地块，仅有少量项目或将受到影响。

北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号仪式现场。

从《通知》内容来看，既坚持了刚需优先，又兼顾改善需求。

《通知》拟规定，收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

北京房地产业协会秘书长陈志指出，对于申请共有产权房的家庭而言，多以无房或收入偏低家庭为主，对于有一定收入又无房，想要一步到位置业的家庭，在梯队中也是靠前的。制度上更多的是优先保障无房家庭，对于无房的和需要改善的但又符合条件的家庭也给予一定的考虑。

有人提出，85%比值的规定，是否意味着政府认为将来房价还会继续上涨，从而会造成限房价项目与周边商品房的价差？

对此，北京市住建委方面指出，《通知》的目的是为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进北京市房地产市场平稳健康发展。

李震接受中新网记者采访时指出，从官方的解释可看出，这一政策主要还是为了控制土地出让价格、防止出现“地王”，并对周边房产定价做出引导。

谈到对楼市的影响，李震认为，政策落地后，经由政府收购的共有产权房，大大压缩了限价房的牟利空间。也将打压很多购房者“买到就是赚到”的“非住”动机。使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。

张大伟说，共有产权房可流转，但投资属性非常弱，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低。