施工留置权

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由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。

在许多国家，

留置权具有二次效力：

（1） 债权到期后扣留财产的所有权（占有动产或在产权登记机关登记留置权），以保全债权。

（2） 如在法定时间内债务人仍不还款，留置权人就可依法取消债务人的赎回权 （折价或拍卖）。

在二次效力之间的缓冲期间，双方可以友好协商解决问题。

不动产上往往有多个抵押贷款人和多个

（1） 发生留置权登记后，业主有权向不动产登记机关提交一份第三方保证担保，从而解除留置权登记，以免友好协商期间影响不动产的销售或转让。留置权人取得业主同意书或法院判决书后，即可获得担保人的支付。

（2） 留置权人可通知工程抵押贷款人依法扣押部分贷款，因为工程贷款是业主以留置权人创造的财产为抵押。留置权人取得业主同意书或法院判决书后，即可获得贷款人的支付，例如美国新墨西哥州的《停止通知法案》（Stop Notice Act）。

（3） 对于法律禁止拍卖的政府工程，留置权可设于政府基建帐户上。例如美国纽约州留置权法律的“留置公共改良工程帐户的通知”（Notice of Lien on Account of Public Improvements），当局收到这种通知后，必须造册登记，并冻结相应的政府基建资金。留置权人取得工程部门同意书或法院判决书后，即可获财政部门的支付。美国术语Public Improvements指公共财产的新建、扩建、改建、维修等“改良”工程。

（4） 对于承租人的装修工程，留置权人一般不能拍卖业主的不动产，但可以拍卖租约，亦即拍卖承租人的承租权、装修财产和租约的押金。

（5） 对于收费公路，留置权可设于收费账户上。 我国有些地区规定，对于拖欠工程款的开发商，由政府指定机构代售其商品房，销售收入优先偿还工程款，如同留置了业主收费账户中的资金。在英国法中，未来财产 （例如未来收入） 的担保称为“押记权”（Charge），而美国法称为“浮动留置权”（Floating Lien）。

任何人都不能无偿享受他人劳动成果。公元前约450年的古罗马《十二表法》第六表第7条规定：“出卖的物品纵经交付，非在买受人付清价款或提供担保以满足出卖人的要求后，其所有权并不移转。”

这与我国《合同法》第286条不谋而合，也是古罗马工匠、供料人留置权的依据。即使工程已经交付，但在付清价款之前，债权人仍然有权保留 （拒绝给付） 所创造的不动产所有权，以阻止任何人不当得利和对抗“欺诈”，如工程采购人不付款赎回其所有权，留置权人将变成不动产的“共有人”并可申请法院依法拍卖清偿。

随着商品经济的发展，为保护交易安全和避免大量诉讼，后来出现了动产的“善意取得制度”，但这只是人们制订的世俗制度，而不是财产法学的基本原理，并且不适用于不动产，否则，承租人、施工人等“无权处分人”将可以卖掉所占有的不动产，而业主却无权向“善意”买受人主张权利，这就会发生大量的欺诈。不动产物权采用登记制意味着只有合法权利人才有权处置不动产，至于登记错误而导致“无权处分人”处置不动产，则与“善意取得制度”无关，而弄虚作假的恶意登记行为属于刑事罪行。