土地管理

从土地管理的概念上分析其含有6层含义：

1、土地管理的主体：各级政府的土地行政主管部门及其

第一条　为改善和加强征地管理工作，合理收取和利用征地管理费，根据《

据《

中国土地管理的基本任务是维护社会主义土地公有制，在正确调整土地关系的基础上，根据国民经济各部门以及农村经济组织内部各业（农、林、牧、工、渔）综合发展的需要，合理组织土地利用，不断改善土地生态环境，提高土地生产率，使有限的土地资源更好地为社会主义现代化事业服务。

土地管理的内容主要包括：

①制定并执行土地法律、法规；

②查清各类土地的数量、质量、分布和利用状况，并给以综合的科学评价（见土地调查、土地评价）；

③进行土地登记，颁发土地所有权和使用权证书，以确认土地所有者、使用者的合法权益，巩固和稳定土地使用的范围和秩序，维护社会主义土地公有制，调动土地经营者合理利用土地、投资改造土地的积极性；

④建立和健全土地统计制度，以土地所有者和使用者为基层统计单位，按土地利用类别进行统计，逐级汇总，每年上报一次；

⑤加强建设用地管理，严格控制非农建设占用耕地，认真贯彻保护耕地的国策，并依法办理建设征用划拨土地的审批、登记手续（见土地法规）；

⑥制订和实施土地利用规划；

⑦检查、监督土地利用情况，查处有关违法案件，调解土地纠纷。

1、土地资源数量不清

2、土地资源质量不明

3、土地权属混乱

4、土地纠纷多且复杂

5、土地浪费大

土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

土地管理法

国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。

在中国，土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。

土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。

土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。

1、土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移绘他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

2、在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。

相关土地转让税率：

转让土地使用权，按“转让无形资产”税目缴纳营业税，税率为转让建筑物有限产权或永久使用权，将不动产无偿赠与他人的行为视同销售不动产，按5%的税率缴纳营业税。

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。

土地使用权交换是相邻的集体所有制单位，为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生，在平等互利的原则上协商解决，因而可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经协商提出方案，经县级以上地方人民政府批准后，进行划界，申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物，以土地使用权设定抵押权时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押；当地上的建筑或其他工作物抵押时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。

土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；g.更改土地使用者名称、地址等。

土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。

土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。

土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。

土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：

a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止；

b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权；

c.土地灭失；

d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权。

即土地利用，民事权利人为满足自己需要，按照土地的自然性能和用途加以利用的行为或法律事实。土地使用和土地占有存在密切联系，没有占有就无法使用，而占有的目的就是为了使用土地。土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，在这一过程中人类与土地进行物质、能量和价值、信息的交流、转换。

土地管理

土地利用是个技术问题，是对空气、土壤、水分、地形、生物等多种自然因素综合体的利用，如果人类掌握的科学技术水平高，则对这些因素的认识程度就高，利用时采取的手段、措施也就越恰当，取得的效果就越好。土地利用还是一个经济问题，土地和其他生产要素一样，在利用中必须服从一定的经济规律，才能取得良好的经济效益。

土地利用是一个动态的概念，人类最早对土地的利用是直接从土地上获取野兽、植物果实等食品；随着人类社会分工和原始农业的产生，人类开始通过播种、收获等农业活动获得粮食等农产品；现在，人们常说的土地利用已经是土地开发、利用和保护的综合行为了。土地利用的基本内容包括：土地资源的调查、分类、统计；土地利用程度、结构、效益等现状分析；土地利用规划；土地开发；土地保护。土地资源的调查、分类、统计是土地利用的基础性工作，为因地制宜合理利用土地提供了科学依据；土地利用现状分析为更合理地利用土地指明了方向；土地利用规划用于指导今后土地利用规划的实践；土地开发是土地的广度和深度利用。人类通过利用土地来满足自己的生存和发展需要，土地利用的三大目标是土地利用的经济目标、生态系统目标和生态环境目标。中国人口众多，土地资源相对不足，可开垦耕地资源已经很少，应更注重土地的集约利用；为保证国内粮食的供给应在农业优先的前提下，统筹安排用地比例。

土地利用率指已利用的土地面积与土地总面积之比，一般用百分数表示。是反映土地利用程度的数量指标。

土地利用率的高低取决于多种因素。主要有：①土地的自然条件。包括地势的高低，土壤的肥瘠，降水的多少，气温的高低，以及动物、植物、矿产的分布情况等。②经济条件与利用技术水平。土地利用受经济因素的影响很大，这又和技术水平有密切关系。土地的利用程度可因技术条件改变。技术进步可以使土地利用率提高。目前，有许多土地人类尚不能利用，例如高山、沙漠、峭壁、陡坡、未经风化的岩石、积雪深厚的冰川等。③生产关系与社会制度。包括土地所有制，土地经营制度，地租制等。

衡量土地利用率的主要指标有：①农业土地利用率。指一个地区或农业生产单位用于农业生产（包括农、林、牧、副、渔业）的土地占土地总面积的比例，是衡量一个地区或农业生产单位农业土地利用程度的指标；②非农业土地利用率。指一个地区或农业生产单位非农业用地（包括城镇居民点、工矿、交通、旅游、军事等的占地）占土地总面积的比例，是反映非农业用地占用土地状况的指标；③垦殖指数。指已开垦利用的耕地面积占土地总面积的比例，是衡量一个地区或农业生产单位耕地开发利用程度的指标；④复种指数。指一个地区或农业生产单位一年内农作物播种面积与耕地面积的百分比，表明耕地在一年内被重复利用程度的指标。在土地开发利用过程中，必须在不造成水土流失和破坏生态环境的原则下，将一切可以开发利用的土地资源，因地制宜地加以充分合理的开发利用，以提高土地利用率。

2018年1月4日，海南省政府第98次常务会议通过了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》（下称《意见》）。该报道称此《意见》为海南史上最严土地管理措施。《意见》指出，随着海南经济社会发展和国土资源管理改革的深入推进，一些亟待解决的突出问题暴露出来。

一是土地资源利用水平不高，二是土地利用粗放浪费，三是土地供应结构不尽合理，四是土地交易市场仍需进一步规范。在经济社会发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段的新时代背景下，海南必须转变过度依赖资源消耗、要素驱动经济增长方式，通过出台《意见》，大力推进土地节约集约利用，从严控制建设用地供给，最大限度提高土地利用效益，以土地利用方式转变促进节地增效、转型升级、创新发展。

《意见》主要包括八个方面的内容：

一是全面贯彻新发展理念，明确土地资源管控方向和目标。按照“总量锁定、增量递减、存量优化、效益提高”的基本要求，实行建设用地总量和强度双控制度，明确了到2020年，海南全省建设用地总规模控制在550万亩以内；坚决守住耕地保有量1072万亩、永久基本农田909万亩和林地保有量3165万亩；全面落实“十三五”时期单位国内生产总值占建设用地面积下降20%的目标任务。

二是优化国土开发空间格局，强化国土空间规划管控。重点保障六类重点产业园区、十二个重点产业、“五网”基础设施用地和“美丽海南百镇千村”等用地；严控商品住宅用地供应，合理配置公共管理与公共服务用地；禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地。建立规划调整硬性约束制度，严格限制涉及商品住宅用地的规划修改，引导工业项目统一向园区集中。

三是强化计划调控，合理安排用地时序。实行差别化的新增建设用地计划管理，对利用粗放、产出效益低的市县，适当调减新增建设用地计划；对供地率低于60%的市县，暂停安排新增建设用地指标。严禁相关招商协议中配套安排商品住宅用地；禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。

四是完善用地标准，严格市场准入。将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准。依法供应土地竣工投产后，对税收达不到标准的，可以按年补收约定税收与实际上缴税收的差额；对投资强度、亩均产值达不到约定标准50%或者亩均税收达不到约定标准30%或者超期未竣工的，可以按约定按照剩余年期返还土地出让价款及利息的方式收回土地使用权，对地上建筑物或附着物可按约定处理。

五是完善土地有偿使用制度，推进土地精细化、规范化管理。实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式，首次供应年限到期后，对不符合相关协议约定的，按协议约定收回土地使用权。建立和完善先租后让等供地方式，积极探索“点状供地”模式。对租赁商品住宅、互联网、健康和生物医药、会展等重点产业，地下空间使用权实施差别化的地价管理，降低企业用地成本。

六是规范土地市场管理，优化土地资源市场配置。严格执行净地出让制度。未达到净地出让的土地不得进入土地交易市场交易，对违反规定供应未达净地条件的用地、造成土地闲置的，按规定追究相关责任单位和责任人的责任。严格执行土地统一交易制度。国土、国资、税务以及人民法院等依法以招拍挂等公开方式供应和处置土地的，应当进入全省统一的省级土地交易市场交易。未进入省级土地交易市场进行公开交易，不得办理不动产登记。

七是强化供后监管，促进土地利用提质增效。对2018年1月1日后新增闲置土地面积超过近5年年均供地量的市县，暂停该市县除民生、基础设施等项目外的土地征收和农用地转让、土地供应审批手续。严格土地用途和容积率变更。禁止其他用途的土地改变用途用于商品住宅开发，禁止商品住宅项目用地提高容积率。

八是落实共同责任，建立健全长效机制。市县政府是本行政区域土地宏观调控及节约集约利用的责任主体。实行土地使用税差别化管理制度。完善奖惩考核机制，将市县土地利用效益情况的考核结果作为市县领导班子考核及市县规划建设用地指标、年度新增建设用地计划指标、年度商品住宅供应计划指标等用地指标下达的重要依据等。