2017年北京楼市

根据

新房市场方面，2017年北京合计住宅签约量只有26960套，这也是北京楼市

有业内人士称，研究改善型购房人的居住需求，已经成为开发商的主要课题。如何解决他们家庭结构改变带来的空间需求，如何解决家庭物品不断增多后的收纳需求，如何满足同一空间三代同堂、适老适幼的细节设计等等，对于这些人群的生活方式、生活习惯，开发商现在可能比任何人都要了解。

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不过，也有业内人士指出，改善需求市场潜力大只是今年排行榜以大户型、改善盘为主力的一方面原因。

亚豪机构市场总监郭毅表示，2017年市场新建商品房的成交，主要是来自于2015年和2016年出让的土地。而2015、2016年的土地市场整体是一个地王频出的状态，北京多个四环以内的地块，楼面地价都达到，甚至超过了五万元。由此来倒推这些地块未来的这种合理的房价成本，再叠加上开发成本和财务成本之后，那么合理的房价水平就应该是八到十万元，在这样的一个价格区间内。而对于这个价位上的产品，其实从开发商的角度上来讲，这个定价，那么他能倒推的这部分的客群，其实就是高端改善的客群。也正是这个原因，衍生出2017年市场以高价、大户型产品为主的供应结构。

由于供应层面主要是聚焦于这种大户型的高端改善产品，那么市场的成交也只能是以这种产品为主。供应的单一就会造成成交的单一，因此排行榜被高价、大户型的项目所占据也是自然的事。

2018年，北京的新房市场会不会还以改善盘唱主角呢？有业内资深人士指出，改善需求一定是未来市场的主力需求。

该业内人士指出，2018年，是我国取消

未来的买房人群又该如何划分呢？尤其2018年是一个几乎所有从业人员都难以预测的一年，买房人群势必会随着政策、市场、产品变化而更加多元，更需要一个相对精准的定位。其实，从初次置业到终极置业，乃至将房产作为资产配置的产品，是一个逐步改善的过程，因此，划分人群可以通过居住需求变化来分类：功能改善型、品质提升型、配套改善型、资产配置型。

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功能改善型：无论是刚需的初次置业，还是首次或二次改善置业，其实都是因为人口增加就需要功能改善。比如，租房多年的人要结婚了，就需要婚房；家里人口多了，就需要由一居变两三居。2018年，无论市场趋势向上还是向下，他们都是最活跃的买房群体，因为居住功能是生活的刚性需求。政策影响较小的也是这个群体，毕竟初次置业或者初次改善，无论总价还是银行贷款都相对宽松。

配套改善型：孩子大了要上学，老人看病要医院配套，买学区房或者有医院配套的社区则是配套改善。城市中产者主要集中在这个类型人群中。受政策影响较大的是此类人群，学区房和核心区房产总价高，购买门槛也高。

品质提升型：大户型购买者等终极置业者，无论是大别墅、城市豪宅乃都是属于品质提升。此类人群应该就是目前中国最具实力的金字塔尖圈层。他们对政策的敏感度并不高，他们会有各种方式买到心仪的房产，比如公司购买。

资产配置型：无论是这些年来进行房产投资，还是目前风风火火的旅游地产、海外置业，都属于资产配置型，此类人群忽略房产居住功能，而是将房产视为保值、投资、增值，以及未来容易变现的一种工具。2018年，此类人群会非常活跃。美国减税、国内买房限贷、人民币贬值预期增大，都会让他们把资金投向相对安全的产品上，度假房和海外资产配置成为首选。