不动产善意取得

1、让与人对让与之不动产无处分权：根据善意取得的概念，可知无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。

1、不动产善意取得的理论依据

善意取得制度是目前世界各国尤其是大陆法系国家民法中所规定的一项重要民法制度，主要解决在无权处分情况下善意第三人与原权利人之间关于物权归属的冲突问题，其以牺牲原所有权人的权利为代价来保护交易安全，对于护交易安全，提高交易效率，促进市场经济秩序健康有序的发展具有重要意义。

由于善意取得制度对于日益发展发达的商品经济起到了积极的促进作用，所目前这项制度在世界各个国家的民法中得到了普遍的确认。但是，由于各国史文化背景和法律传统的差异大多数国家将善意取得的范围限制在动产领域，只有少数国家和地区的立法将不动产善意取得扩大到了不动产领域如德国、士和我国的台湾地区。

2、不动产善意取得的理论学说

从善意取得制度延续变化的历史学说上看，一般存在着罗马法起源说，日耳曼法起源说，德国法起源说三种说法，[2]其中日耳曼法起源说一般为近现代民法学界所接受。因为，

（一）大陆法系不动产善意取得制度

物权法

1、法国有关立法与实践

法国民法沿袭了罗马法上关于占有动产具备一定条件即可取得其所有权的规则。在其民法理论上，一致认可动产善意取得制度的法律依据系即时时效或瞬间时效。因此，法国民法称善意取得为即时取得，并将善意取得的内容置于时效一章加以规定。例如《

1、《物权法》未规定合同的效力

《物权法》只是规定了如何发生物权变动，但没有涉及到关于物权变动合同的效力问题。未办理物权变更登记的，不影响不动产物权变动合同的效力，但只是合同具有效力，而不是不动产物权的变更已经具有效力。换句话说，此时的物权变更仍不能对抗善意第三人，但是对于因此引起的纠纷而造成损失的一方当事人可以请求合同对方当事人弥补因此造成的损失。但不可直接对善意第三人主张物权，除非该第三人已经明知双方当事人之间的物权变动。总之，不动产的所有人在被撤销或变更之前仅依登记为准，物权变动合同效力仅是合同本身的效力，与物权效力是两码事。

2、《物权法》未区分动产与不动产的善意

现行《物权法》没有建立独立的登记公信力，。将“动产善意取得”制度与“不动产善意取得”制度合并规定，并适用相同的构成要件。由于两种不同的善意取得制度并存于一个条文，又未加以区别，因而使得构成要件不能反映事物本质，也从根本上否定不动产善意取得是为不动产登记公信力而创设的客观依据，使该制度的适用范围有了不适当的扩展。

3、《物权法》未规定法律后果

既然确立了不动产物权的善意取得制度，承认了存在登记错误的这样一种情形，那么，对于由于登记机关的疏漏而导致的原权利人利益的受损，即理应由登记机关来进行赔偿。而我国《物权法》己经确立了登记机关的赔偿责任，在第21条第二款规定，“因登记错误，给他人造成伤害的，登记机构应当承担赔偿责任”。但在我国现行的法律体系的其它法律法规中却仍然难觅其踪，相关的具体事宜还有待于深入地进行研究。

4、《物权法》未建立完善的登记制度

我国有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律、法规及一些司法解释，完整的不动产登记制度尚未在中国得到系统地建立。有关不动产登记的法律规定很零散，登记机关不统一，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性。

1、统一不动产登记机关和权属证书

不动产登记

由于不同的部门对不同的不动产进行登记，必须颁布不同的权属证书。不动产权属证书不统一，不利于交易的便捷，而且还加重了权利人的经济负担，还加剧了不动产权属管理机关之间的冲突。对此我国应当遵循惯例和实际需要，建立统一的不动产登记机关或者把这个职能授权某个职能部门来进行，不动产登记要有统一的规定，分类合理管理。同时不动产权属证书应该有统一格式，并且权属证书的内容要与登记机关所做的登记册上的信息一致。另外，权属证书作为享有某种权利的凭证，一旦发生争议，它可以作为确权证据。

2、统一不动产登记法律法规和登记程序

由于我国不动产法律体系还不完善，不动产登记在不同的登记机关办理，其所依据的登记规则也是由不同部门制定。这些条例，规则都体现了部门和地方利益，有的不动产登记法律，规则杂乱无章，互相矛盾，严重损害了法律的尊严。因此，统一的不动产登记程序对于提高不动产登记的效率，降低不动产登记的成本有着积极地作用。不动产登记法规具体登记程序要尽可能快捷，简化，但也要规定登记程序的基本原则，做到合乎法律原则。

3、坚持并完善实质审查制度

即使有了统一的登记机关和权属证书，登记法律法规，登记程序，还要有实质的审查制度。登记机关在接受当事人登记申请后，应当就登记的内容进行调查，以确保登记内容的真实性。要使登记内容和实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质审查是登记具有公信力的必要前提。