关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见

根据2017年11月报道，近日，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(以下简称“《意见》”)，继郑州后，成为第二个试点集体土地用于租赁住房的城市。

北京：千公顷土地料可增供达40万套出租房

根据部署，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。

“1000公顷集体土地，大约可以建设30-40万套出租房。”中原地产首席分析师张大伟分析称，目前北京市场租赁房源总量接近250万套，而30-40万套的集体产权出租房的增量，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。

北京此前曾明确，今后5年计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，大城市近郊区还有很多集体建设用地，北京这个政策有助盘活此类土地资源，对未来租赁房源供应和租赁市场的培育都有积极作用。

楼盘将毗邻产业园区、交通枢纽等地方

既然用于出租，地段、交通和周边配套就成为承租人考量的关键因素。

《意见》要求，集体租赁住房要合理选取建设地点，促进职住平衡。在规划上，应符合土地利用总体规划和城乡规划；在配套上，要具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件；

在布局上，要结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设；在实施上，统筹考虑村庄整治、城乡一体化进程。

未来或让北京房租下降

集体土地建设租赁住房，北京此前已有试点。

从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

张大伟预计，如果上述1000公顷土地建设的租赁住房如期投入市场，将有效缓解区域租赁市场供需平衡，北京住房租金也会出现明显下调。

《意见》指出，北京的集体土地租赁住房租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。

小产权房春天来了？ 明确“只租不售”

北京市为下一阶段集体租赁住房工作提出了四项基本原则：即符合规划原则、市场对接原则、只租不售原则、维护农民权益原则。

《意见》强调了集体租赁住房“只租不售”原则，明确集体租赁住房不得对外出售或以租代售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

张大伟坦言，“防范小产权房是政策落地的难点”。谈及如何避免，严跃进说，一方面是政策执行中的严格管控；另一方面是让此类住房本身的土地使用有明确的证书和审批，同时加大对新开工项目的督查，防范部分项目违规操作。

这些城市都将推集体租赁住房

除北京市外，还有哪些城市探索了集体土地建设租赁住房呢？

11月15日，郑州市政府出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域。

“目前，仅北京、郑州有了集体租赁住房的落地项目，未来还有11个城市会发布政策细则与项目。”张大伟如是说。

2017年8月国土部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

各类“只租不售” 租赁住房有何区别？

目前政策明确或市场已有“只租不售”住房，有集体租赁住房、公租房、地产商自持商品房等。

从定义上看，自持型商品房是由开发商自持商品住房面积，并将全部作为租赁住房，不得销售，此类住房出租将被纳入政府监管，开发商“以租代售”将被取消拿地资格甚至注销资质。

公租房是指由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房。

集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业)，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。北京安排，可由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。

但在“只租不售”的共性下，这些住房在建设上却有着本质区别。

“公租房和自持商品房多建设在国有土地上。由于此前政策没放宽，集体建设用地上的租赁项目相对较少。”严跃进说，如果要建集体租赁项目，以前是先征地，让集体建设用地变为国有建设用地，才能继续配建。如今，新的政策则可绕过土地变性等环节，提高建设效率。