土地使用权续期

土地使用权续期有如下条件：

1)该块土地的用途与期满时的城市规划不相矛盾。

2)使用人有继续使用该块土地的必要。

3)继续使用该块土地不影响其他的社会公共利益。

最后，土地使用权续期的时间应当不迟于土地使用权出让合同的使用年限届满前一年申请，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权续期

土地使用权到期的续费之争，是基本民事制度之争。温州市国土局若要坚持在当地为基本民事制度“立法”，不光是对物权法的挑战，还是对立法法的悖反。这一问题的解决，绝不能丢给一个地方政府的职能部门。

源于温州的土地使用权届满续期风波持续发酵。先是有温州市民反映，他们的住宅土地使用期限届满，要续期必须缴纳占房价总额三分之一的土地出让金。这一消息令舆论大哗，万民关注。2016年4月17日，温州市国土局相关负责人透过媒体作出回应，“土地证续期需缴数十万元”系误读，“我们始终都没有这个说法，因为政策还没出。”

2016年4月21日上午，由国土资源部、浙江省国土资源厅组成的联合调研组抵达温州，将在当地调研、指导住宅土地使用权20年到期延长的问题。对有专家依据《物权法》规定，认为“自动续期”即无条件续期，不需要补交费用这一意见，温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”，并声称“此举会造成国有资产的流失”。

从法律上讲，房屋的所有权是永久的，只要你买了这个房，房就是你的，没有时间年限。但是房屋所在的土地是国家的，有使用期限，住宅房屋土地使用期限是最长70年。所谓续期不补交费用就会造成国资流失，其背后的逻辑就在于：你买了20年土地使用权，他买了70年土地使用权，若都自动无偿续期，那最长70年还有何意义？！

所以说，土地使用权到期的续费之争，绝不是搬出一部《物权法》就可以定论的。追寻立法脉络，早在1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，第12条就有明文规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”或许这也可以解释，为什么我们的建筑寿命会那么低？反正将来国家要无偿收回，建得再好将来也跟自己无关。

当然，土地使用权到期后，“国家无偿取得”土地上的房产，在《物权法》出台后已有了新的变化。这就是很多学者引用的第149条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

也正是这一规定，在实践中留下巨大的争议空间。“自动续期”是无偿续期，还是有偿续期？没说。依什么法定程序续期，也没有进一步的制度安排。不少法学家将“自动续期”解释为“无偿续期”，这无疑符合绝大多数房主的期盼。但问题在于，如果土地使用权到期就自动无偿续期，那土地使用权期限不就是一个多余的规定嘛！只要土地使用权期限制度还存在，到期的续费问题恐怕就一直会是悬在每位房主头顶的“达摩克利斯之剑”。

与土地使用权更紧密相关的法律是《土地管理法》。7年前的3月，媒体曾报道了一份出自有关部门的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》，其中最受关注的土地使用权续期被表述为“按照国家有关规定”自动续期。这一法案如果通过，续期是否有偿，如有偿程序和数额标准等关键问题，都将操控在不确定的“有关部门”的手中。

土地使用权到期的续费之争，是基本民事制度之争。依立法法的规定（第82条），没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。温州市国土局若要坚持在当地为基本民事制度“立法”，不光是对物权法的挑战，还是对立法法的悖反。这一问题的解决，绝不能丢给一个地方政府的职能部门。

民众对未来权益应具有确定性的预期，才不致恐慌无度。土地使用权到期后权利保障，地方来解释或部门来解释都不合适。合适的应对主体其实就在立法机关，现行法表述过于原则等立法问题，终究要立法机关自己来校正。