房地产租赁投资

1．房地产置业租赁投资成本费用分析

根据前面的介绍，房地产置业租赁投资包括投资者直接出租和承租者转租(包租)两种形式。不同的出租形式，其成本费用也有某些不同。

对于投资者直接出租的情况，其投资就是购买房地产时的资金投入，其成本费用包括购买成本和出租成本；对于包租或转租而言，其投资则是包租房地产时的资金投入，其成本费用包括包租成本和经营成本。

具体来说，直接出租的投资成本费用包括如下方面：

(1)购置价款。同房地产买卖投资的购买价。

(2)贷款保险费。同房地产买卖投资的贷款保险费。

(3)贷款利息。同房地产买卖投资的利息。

(4)出租税费。对于出租而言，不同地区具体的税费有所不同。但总体上包括：印花税；房产税；营业税及附加；个人所得税等。

(5)公共维修基金。同房地产买卖投资的公共维修基金。

(6)维护改造与装修费用。同房地产买卖投资的相关费用。

(7)物业服务费等费用。类似于房地产买卖投资的物业服务费等费用。

(8)中介或经纪费以及广告费。即出租过程中需要交纳给中介的代理费用以及为扩大影响而支付的广告宣传费用。

(9)租赁经营管理费用。为出租需要交纳的管理费用。

此外，根据租约的约定，房屋出租者可能还需要为自己的物业交纳各种保险费等费用。

对于包租经营者来说，其成本与直接出租基本相同。主要的不同是包租经营者不需购买物业，不需支付与购买有关的购置款、贷款保险费、贷款利息以及维修基金等费用，而只需向物业所有者支付固定的包租租金，按月支付或按年支付。

2．房地产置业租赁投资收入分析

房地产置业租赁投资收入就是实际的租金收入。不管直接出租还是包租经营房产，若租赁方一次性付款，则当期收入就是所得价款：若租赁方分期付款，则可将各期收入汇总到现金流量表里，计算各期净现金流。

物业租金是依照物业用途、建筑物类型、地段、面积、朝向、层次、装修标准、附属设施条件以及市场供求关系等多种因素决定。一般说来，商业用房租金水平高于办公楼，而办公楼又高于住宅。

实际中，置业投资者获得的租金收入应该是实际收到的租金。实际租金是对基础租金进行减免和折让调整后的租金额。这里的基础租金，是合同所列出的金额，既可以是租金额度，也可以是单位面积的租金。

对于置业投资者来说，出租投资型物业的回报包括两大块：一是物业租赁的净租金收益，二是物业持有期间的增值收益。前者的计算公式是：

租赁净收益=租金-综合税费-出租期间的年折旧费(房价的1．5%～2%)-公共维修基金-中介公司的代理费-保险费-机会成本

1. 商业用房

商业用房可分为商场、宾馆、酒楼、娱乐、营业服务等用途，租金收益可观。租金收入是否稳定，往往取决于市场大气候和商家经营情况。

商业用房适应个人投资的主要种类是临街独立商铺，这种商铺的投资最受个人投资者欢迎。也有大的商场将其产权单位面积化整为零，分散出售给个人，集中出租给大商家经营。业主购置其产权后，可同商场经营管理公司代租代管，其产权也可以自由转让。无论购置临街商铺，还是大商场里的小单位，在选择时主要看地段、人流和其商业涵盖面等对经商的影响，最好选择一楼。一般来说，楼上的商场比较难出租，空置率较高，租金水平也上不去。

其他商业用房主要是企业投资，企业在进行这方面的投资时，都组织一个专门的班子，从各个方面综合考虑，房地产经纪人在这方面的业务较难进入。

2. 住宅用房

购置用于出租的住宅用房时，应该考虑出租客源与对象构成、市场供需关系的变化等方面的因素。

(1)出租客源与对象的构成

每座城市的人口结构都有不同的特点，从住宅租赁市场的角度来看，可以从以下几个不同的方面去分析：

①外来人口结构。外来人口是住宅租赁市场的主要客源。一个比较开放、外来人口比较密集的城市和另一个比较闭塞、外来人口比较稀疏的城市相比，两者的客源迥然不同。前者租赁市场广阔，后者市场狭小。

②产业人口结构。第三产业的从业人员是住宅租赁市场的主要客源，一座城市里第三产业越发达，住宅租赁市场越活跃。

③出租对象层次结构。不同层次的承租对象构成不同的租赁市场，这些市场可细分为：以白领阶层为主的租赁市场；以蓝领阶层为主的租赁市场；以城市游民为主的租赁市场；以商贸人员为主的租赁市场；学生公寓市场；外国人租赁市场等。

(2)市场供需关系变化

租赁市场的供需关系主要考虑三个方面：一是客源的流动性。由于这些客源有很多是流动人口，城市经济的繁荣像磁铁一样将这些人口吸引过来，城市经济一旦出现萧条，这些客源又会流向其他城市。二是承租对象的经济条件的变化。许多人在自己买不起住宅的时候租用住宅，当其经济能力达到购买住宅的时候，他们就会退出承租行列。三是市场供应量。住宅出租市场供不应求时，租金上涨，出租收益率就高；供过于求时，不但租金下降，空置率也会加大，出租收益率也相应降低。

那么应该如何选择住宅进行投资呢?

不同的租房对住宅的需求是有差别的，在投资住宅时，对其房屋的选择，应根据租赁市场定位，结合不同细分市场的需求，从档次、位置、环境、配套、楼层、户型、面积等方面去考虑。在档次上，以中、低档为主，因为中、低档租用客层面较大，容易出租。选择高档住宅时，要视该城市的住宅租赁市场的消费导向而定。在一些经济发达的城市，逐渐出现以外国人为主要对象的高档住宅租赁需求，如果具有这些市场需求，同时也有适合外国人居住的高档住宅，投资这类房屋，收益率较高。但公共交通要方便，生活配套要齐全，户型面积应小。如果该地区缺少高档住宅租用客层面，最好不要投资购置高档住宅。

3. 办公用房租赁市场

个人对办公房进行置业租赁投资时，要考虑下面几个因素：

(1)城市经济发展水平与速度

如果城市经济发展水平较低，办公用房的需求就较少；城市经济发展水平高，办公用房的需求量会相应增大。经济发展速度的快慢，也关系到商品办公用房需求的增减。经济发展速度快时，一些公司在不断地膨胀，新公司也不断涌现，对办公用房需求量就会猛增，有时会出现供不应求的紧张局面；如果经济发展速度一旦缓慢下来，一些大公司规模将会萎缩，小公司可能会关闭，办公用房的需求就相应减少。

(2)产业结构的影响

对于商品办公用房的需求主要是第三产业，尤其是刚起步的中、小型公司租用办公用房的较多。一座城市当第三产业比重加大时，办公用房的租赁市场需求量就会增大。

(3)选择办公用房

选择办公用房时，主要是看房屋所在城市经济发展程度如何，其区域环境是否适宜商务活动，公共交通是否方便，建筑外形是否吸引人，办公设施配套是否完善，尤其是停车位一定要足够。

4. 厂房、仓储用房

进行这类置业租赁投资的基本上是企业行为，这类租赁市场的主要对象有以下几个方面：

(1)厂房租赁市场

租用厂房的主要是第二产业中的加工业，由于加工业的伸缩性强，租用厂房的弹性也大。当工业产品市场活跃，工厂接到的订单一旦增多，租用厂房的需求量就会增大；如果工业产品市场出现萧条，订单减少，租用厂房的需求量也将相应减少。

(2)仓储用房租赁市场

租用仓储用房的主要是制造业、贸易业、物流业，该部分租赁市场的需求量主要受区域经济发展的影响。

某先生拿出11万元，作为投资商场的首期付款，其余为银行按揭付款，每月的租金用于还款，每月还款额。商场产权单位面积为20平米，总价为20万元。购置后长期出租(50年)，收取租金，平均租金每月3000元，无空置。简要投资回报分析如下：

1．投资总成本：241760元

(1)资本金：110000元

其中，首期付款(商场按揭为五成10年)：100000元

手续费与税费共计约10000元

(2)还款总额：131760元

2．年经营费用：1680元

(1)物业管理费：4×20×12=960(元)

(2)城市土地使用费：3×20×12=720(元)

3．年租金收入：3000×12=36000(元)

4．缴纳税费

(1)房产税(租金收入×12%)：36000×12%=4320(元)

(2)营业税(租金收入×5%)：36000×5%=1800(元)

(3)城市维护建设税(营业税×1%)：1800×l%=18(元)

(4)教育费附加(营业税×3%)：1800×3%=54(元)

(5)印花税(租金收入×0．05%)：36000)×0．05%=18(元)

(6)房屋租赁管理费(租金×2%)：36000×2%=720(元)

(7)个人所得税(租金收入-1500-税费)：(36000-1500-6930)×20%=5514(元)

税费合计：12444元

5．回收期内年净收益(见表1)

表1 　投资现金流量表　单位：元

(1)前十年每年净收益：36000-12444-1680-13176=8700(元)

(2)投资回收期租赁经营年收益率：(36000-12444-1680)/241760×100%=9%

(3)投资回收期：11年

(4)从第12年起，至50年，租金收入减去经营费用及税费，作为投资净收益：(36000-12444-1680)×39=853164(元)