老公房

在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的这是一个破旧的老公房大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售、租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。

这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房。

由于二套房首付比例提高，总价相对较低的老公房再次受到购房者的关注，然而据沪上多家中介介绍，由于房东观望情绪浓厚，老公房的挂牌量并不多，一房难求。

不少购房者选老公房

“首付款提高了，老公房的优势又显现出来了。”科威不动产的工作人员小张描述，以古北地区为例，该地区老公房的均价在21000元左右，以一套40平方米的一室户来计算，总房价在84万左右，“老公房房龄又都较长，又是普通住宅，受到政策保护，总价84万的话，首付四成就是33万左右，是在购房者还能承受的范围之内的。”

从沪上多家中介机构了解到，由于此前业内就对提高首付款有了预期，因此，在此消息公布之前，他们已经对前来寻找房源的购房者打了“预防针”，“要不尽快购买办理贷款事宜，要不适当调整自己的预期购房目标，按照首付四成来选房，所以，不少购房者对老公房房源兴趣浓厚。”

老公房挂牌量并不多

“不过，老公房虽然现在吃香，但是挂牌量却并不多。”小张讲述，新政实施后，前来询问老公房的购房者非常多，但与之相反的是，整个古北地块内老公房挂牌量却非常低，“现在已经是一挂牌马上就能有几户一起去看房，房东也不愿意在价格上有任何的松动，一套房源出来后很快就会被市场消化。”

据了解，受到首付四成政策的影响，老公房房源成为了不少购房者的购房目标，而古北地区老公房“一房难求”的情况在其他地区也都非常普遍。不少中介机构都表示，由于政策都在转向保护普通住宅，“老公房肯定会有一轮行情，因此，房东都不愿意在这个时候挂牌，而是改为观望的态度。”

按照通常惯例租赁市场每到春节前的需求都显现不足，出租房源面临一定的空置期，而2010年年初，租赁市场成交一反常态出现上扬。楼市中特定时期才出现的“租赁涨、买卖跌”的“跷跷板”现象再现。2010年以来，宏观调控政策令一些原本打算购房的客户产生却步心理，暂缓购房计划，转购为租。高、中、低端市场均呈现上涨趋势，部分区域出现房东“售转租”现象，租赁房源结构转好，租金稳步提升。

在上海,1月份至今门店成交近八成是老公房，由于相对总价较低，受到刚性需求群体、特别是外地来沪的新上海人的青睐，板块内上南新村交投最为活跃，两房总价基本在100-120万之间，市场接受度普遍较高；禹店长同时表示，由于银行在对老公房房源放贷方面审批严格，尤其是总价较低的老公房，银行甚至会拒绝提供贷款，或仅给予相当低的成数，在当前房价普遍高位的情况下，购买老公房对买家首付能力的考验甚至要高于其他房源，以门店成交的一套上南新村70平米两房房源为例，总价120万，银行仅能贷款成，买家需要一次性支付72万购房款，对于普通刚性需求群体而言，压力之大可想而知。

由于价格基数较低，在2009年房价普遍上涨的情况下，上海老公房价格上涨的绝对值要明显小于周边次新房，以区域内标杆楼盘慧芝湖花园为例，2009年年中时均价在21000-22000元/平米，而当前已上涨至31000-32000元/平米，每平米涨了10000元之多；而周边平型关路沿线老公房2009年年中时均价在15000-16000元/平米，当前上涨至20000-21000元/平米，每平米仅涨了5000元，而因为老公房通常面积较小，则总价方面，两者价格上涨幅度差距拉得更开，在这样的情况下，当前以刚性自住需求为代表的群体几乎都将目标锁定在老公房上。