专业地产

由土地及地上的建筑物、构筑物构成，包括各种类型的土地属性和各种用途的建筑物和构筑物，房地产业指的是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。从广义的范畴上来讲所有的地产开发都可以归为房地产业行为，但由于这么多年来我国住宅类别的房地产开发具有主导地位，房地产开发也很容易被人们理解为住宅类地产业态开发，因此为了与此区别，才形成了产业地产、物流地产的特殊概念。

国内目前针对专业地产（区别于普通住宅房地产的地产业态）的概念可以说五花八门，针对不同的业态又是各自描述，造成很多人士、甚至是专业人士对这些概念都感觉混乱了。

一般来说，针对不同于普通住宅地产的地产业态，目前流行的说法主要有商业地产，产业地产、物流地产等。还有更细分功能的诸如旅游地产、教育地产、体育地产、养老地产等概念及说法存在。

丛专业性的角度来讲，也可以从土地使用年限（属性）来区分地产业态，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年（常见住宅地产用地）;工业用地50年（常见物流园区、产业园区项目用地）;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（常见政府主导开发项目用地，偏公益性质）;商业、旅游、娱乐用地40年（常见商业地产用地）；物流仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

商业地产的传统概念一般来说指的是作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。实际上国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。如果按照广义的概念来解释，商业地产也可以说是包罗万象的，除了可以区别于工业地产、住宅等，其他的产业业态几乎都可以纳入商业地产的业态范围之内。只有狭义特指零售业态的狭义商业地产概念是明确的，不含糊的。

产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代概念。具体来说就是以工业产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象的一种地产业态。这种业态相对于传统的工业地产来说增加了不少非工业的元素在内，但其内涵是以工业产业为主体这一点是不变的，所以其本质还是工业地产，但联东用了产业地产这个概念，从语言逻辑学来说是不准确的。产业的概念是很大的，绝不止工业这个概念，物流产业、旅游产业、体育产业等等都是产业的一种，从这个意义上来说，产业地产是用一个工业小内涵的概念占据了一个大内涵的概念定义，从某种程度上来说是引起地产概念混乱的重要因素，因此产业地产从现在的内涵来说还是叫工业地产更合适一些。

专业市场也叫批发市场，在传统分类中划分到商业地产的范畴之中，但最新的土地属性征求意见稿中，市场用地属性又被划分在物流范畴之内，这说明专业市场是有其特殊性的。专业市场的常规概念是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。专业市场的“专业”性主要表现在：首先是市场商品的专门性，其次是市场交易以批发为主，再次是交易双方的开放性。将这些特点综合起来，简而言之，专业市场的内涵就是“专门性商品批发市场”。根据以上特点，可以比较清晰地把专业市场同综合市场，超级市场，百货商店，菜市场，零售商店，专卖店，商品期货交易所，集市，庙会等其他市场形态区别开来。所以专业市场完全可以和狭义的以零售业态为主的商业地产区别开来，也完全不同于狭义的物流园区的定义及功能，或许我们可以将之归为一个特殊类别吧。

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。物流地产的主要表现形态为物流园区。物流园区（logistics park）是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。

物流园区最早出现在日本东京，又称物流团地。日本从1965年起在规划城市发展的时候，政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻产业对环境压力，保持产业凝聚力，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，确定了若干集约运输、仓储、市场、信息、管理功能的物流团地。在欧洲，物流园区被称之为货运村（a freight village）。货运村的主要功能和定义与日本的物流团地是一致的。

物流园区作为物流地产的主要表现形态，是经营专业的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。从狭义的概念来说物流地产的概念是清晰、明确的，与商业地产、工业地产、专业市场等概念模糊是明显不同的。

旅游地产、体育地产、养老地产等概念同样是有明确所指的，属于为某种产业类别服务或者作为这类产业载体的，因此这些概念的内涵都是很有专业性的。

以上这些概念都应该属于不同于普通住宅地产开发的地产产业概念，严格讲都属于产业地产的类别，但由于产业地产这个概念被工业地产占用了，我们或许可以将之统称为“专业地产”吧。

鉴于此，我们总结专业地产应该包括如下概念：商业地产（以零售业态为主的），产业地产或者工业地产（以工业产业业态为主的），物流地产（以物流园区业态为主的），专业市场（以商品批发交易为主的），还有诸如教育地产、体育地产、旅游地产、养老地产等，这些概念集群共同构成一个不同于房地产概念的专业地产概念。

因此，我们归纳专业地产概念为：区别于住宅类、公用设施及特殊设施类地产开发业态，主要从事营业性房地产开发，包括商业交易、工业生产、物流仓储、养老休闲、体育医疗等业态的地产开发。这些房地产业可以统称为专业地产开发，其显著特征是营运性和专业性。