地产税

地产税

　　the land tax

什么是物业税？目前中国税务界对此也比较陌生，各国的叫法也不同，主要称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的产值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　物业税也被称为财产税或地产税，主要针对不动产。根据政府的要求，不动产所有者或承租者须按期缴纳一定的税费。简单地理解物业税，就是将一次性收的钱现在分期来收了。其改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　中国目前的土地使用制度是批租制，期限一般为40年到70年，而其中的大部分税费在取得土地时几乎是一次性支付，因此房价中包含了土地批租期限内几乎所有的房地产税费。对于政府而言，实行“物业税”制度后，土地的使用要定期进行评估。从理论上说，征收物业税，会使土地初始价格比较低，但是每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期收入。而业主所拥有的房产会由于基本设施的变化而升值，从而物业税也会跟着提高。

　　尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。中国人民大学财政金融学院财政系副主任岳树民分析说，政府之所以急于出台这项税收政策，是希望达到三大目的：首先，通过抑制需求来控制房地产价格过快增长；其次，调节收入分配；第三，改变目前房地产领域税制不完善的现状。

城市房地产税制中对某些特殊情况给予减税或免除税负的一种优待规定。2009年以前城市房地产税的减税、免税规定主要由地方政府给与，例如： 　（1）新建的房屋，自落成的月份起免税三年。 　（2）翻建房屋超过新建期50%的，从竣工月份起免税二年。（以上两项免税规定不适用于外商投资企业）。 　（3）华侨、侨眷用侨汇购买或建造的房屋，从发给房屋产权证之日起，五年免征房产税。 　（4）其他有特殊情况的房产，经省级以上人民政府批准后，可以减税或免税。房地产融资找经钱网

房地产税，是财产税的一种。财产税是最古老的税种。在幼发拉底河域Lagash城出土的一块公元6000年前的陶盘是迄今发现的最早的财产税记录。那时，被征税的财产主要是食物，此后是土地。

房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上，而我国仅在8%左右。

　　可见，与发达国家相比，我国房地产业税费负担过重，且房地产税制设计不合理，主要表现在以下几个方面：1流通环节税费过多，2税种繁杂，重复征税，3征税范围过窄，4计税依据不合理，5内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。

中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

　　房产税和城市房地产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。

　　城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。

　　土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

　　耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。

　　契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。

日本

　　针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于我国的市级以下区域)级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。

　　俄罗斯

　　俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，目前在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。长期以来，俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题，俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率。 　俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布)，税率不超过0.1%；清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%；清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。