房地产股票

房地产

土地储备是以项目和平方米表示的未来将产生收益的资产状况，而资产负债表中的存货科目则是以金额（成本价）列示的所有当前和未来项目的资产总和，主要包括正在销售的“已完工开发产品”，正在施工的“在建开发产品”，只租不售的“出租开发产品”和“拟开发土地”，即已拿到产权但尚未动工的土地储备。仅看资产负债表中的存货总额变动分析价值不大，必须要到财务报表附注中了解各种存货分类的构成和增减变动情况，其中又以“在建开发产品”和“拟开发土地”两项对判断下一阶段业绩增长尤为关键。

投资者也可用每个季度的存货周转率（主营业务成本÷期初、期末存货平均值）来跟踪短期内业绩增长趋势。与其他行业存货周转率越高反映经营状况越好的情形不同的是，房地产存货周转率如果走高，并且主要是由存货中的“在建开发产品”和“拟开发土地”减少所致，通常都要引起警惕。

由于房地产行业普遍采取预售（期房销售）方式， 而预售和正式竣工结算计入主营业务收人之间往往有一年甚至更长时间的间隔，当前的销售收入其实在一年前的预收账款中已有部分体现，因此关注预售账款的变动是把握房地产公司未来12个月业绩走向的有效指针，预收账款会增长几乎可以百分百断定公司下一报告期业绩会增长，预收账款增长越快，则业绩增长越快。

目前及未来的房地产行业将越来越成为一个资金密集型行业，只有拥有强大财务资源的房地产公司才能创造持续的业绩增长。虽然一些大型房地产公司可以通过发行新股或设立房地产投资信托基金（REITs)等方式来筹集资金，但操作时间较长，而企业动用财务杠杆，即向银行贷款和发债可以快速解决业务扩张的资金需求。分析资产负债率指针（负债总额÷资产总额）可以总体了解房地产公司还有多少举债空间。

房地产投资信托基金与房地产股票相比有较大的区别

房地产股票

它们主要包括以下几个方面：

第一，房地产投资信托基金的投资目标相当清晰，主要投资于能带来收益的一些房地产项目，能给投资者稳定的回报。而房地产股票常常以投资房地产开发为主，相对于房地产投资信托基金，房地产股票属于高回报和高风险产品，因此，很难给投资者带来稳定的收益。

第二，房地产投资信托基金在借贷方面有非常严格的限制，正如前面提到的融资比率只能占到总资产值的50%以下，这大大降低了该基金的市场风险。但作为一家房地产上市公司，对其借贷没有规定，这就增大了风险。

第三，房地产投资信托基金的股利支付比例很高。由于房地产投资信托基金必须要把绝大部分的利润作为股利分配，因此，投资者可以获得稳定的定期收入。而房地产股票没有这方面的规定。

单靠房地产股无法拉动牛市

北京商报2018年01月09日报道，上证指数7连阳，强势特征再度显现，但是除了房地产板块之外，却很难找到其他持续性比较强的热点板块。虽然本栏在2017年末提出2018年房地产板块将是重要的投资机会，但是投资者也应该明白，仅仅依靠房地产板块的上涨，是无法推动股市整体走牛的，房地产股票的上涨至多只能制造一个局部牛市。

虽然说2018年房地产股票很有机会，但是它却无法推动慢牛走势的形成。首先，房地产板块最大的机遇来自于租售同权，然而，本栏认为，租售同权并不会带动大规模的新屋开工，房地产行业在过去相当长时间内已经跑赢了几乎全部行业，目前国家对于房地产行业的调控也处于最严厉的时期，而且从总量上看，中国的房屋供求关系已不再是供不应求，如果未来投机性购房需求再被大幅削弱，那么房地产行业就不会出现超常规的增长。

此外，房地产行业由于新屋开工无法超出预期，那么它的景气度也就无法传导到其他领域，这就无法推动其他行业景气度提升，故单凭房地产股票价格的上涨是无法推动全面牛市的。