以房养老
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以房养老，即“住房反向
2003年，时任
反向抵押养老保险四年前便已推行试点，但目前险企的参与程度并不高。2018年8月8日，银保监会表示，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。
银保监会要求，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。
（1）子女养老，
（1）
观念障碍：但存方寸地 留于子孙耕
中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉
误读一：“倒按揭”是养老金全部来源
美国模式
“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。
1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。
2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。
3、放贷者有保险的倒按揭贷款。
住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。
加拿大模式
超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。
新加坡模式
60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。目前除最流行的美国模式外就是新加坡模式。
南京模式
倒按揭南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
上海模式
上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
中信银行试水
2011年10月9日，中信银行率先公布实施“以房养老”（养老按揭）方案。养老按揭是指，老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点，并于2014年3月下旬开始在业内征求意见。
意见稿试点产品的投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，产品将分为参与型和非参与型两款。其中，参与型产品指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品保险公司则不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。试点期间自正式文件发布之日起，至2016年3月31日止。
2014年6月，保监会印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。2015年3月，幸福人寿的首款住房反向抵押养老保险产品获批上市销售。
2016年1月召开的老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会传出的信息显示，以房养老试点遇冷，10个月间，仅38人完成承保手续。保监会表示，2016年将选择合适地区，扩大以房养老试点。
试点10个月客户仅38人
截至2015年底，参与试点的幸福人寿已与45户家庭62位老人签订了投保意向书，完成承保手续的29户38位老人中，已开始领取养老金的老人有29位；参保老人平均年龄70.5岁，平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位76岁的单身女性老人，月领额达到19003元。
从2014年7月1日起，中国保监会在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，2015年4月份，第一款“保险版”以房养老产品推出。然而截至2015年8月底，仅有十余户居民愿意成为“吃螃蟹”的人。
顾虑
上涨收益怎么算“谁说了算”
“房子被拿走，保险公司或银行就会占据话语主动权。而一线城市房子涨价潜力较大，将来老人在分享房屋上涨收益时很容易‘被缩水’。”一些咨询者为此担忧。
相关机构业务不衔接
目前，这项涉及保险、银行、房产评估第三方机构的业务并未实现“无缝对接”。据了解，许多房产评估、中介机构并未涉足这项业务，“没有统一标准，容易产生纠纷。”
70年产权门槛
如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，那么双方当事人都会受到很大损失。
养老设施与服务缺乏
民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。卖掉房子“前不着村后不着店”让人们不愿意“冒险”。
在老年人家庭空巢化、独居化加速，未富先老等问题日渐凸显的情况下，业内人士建议，以房养老可以先从失独和丁克家庭做起，从失独和丁克家庭做起的定位确立之后，就要逐步解决以房养老产品面临的制度设计问题。一些发达国家以房养老业务的推广是基于其完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善的个人信用。在这些方面，国内还有一定差距。
然而，深层次来看，以房养老从备受关注再到遇冷，其背后折射出的是社会养老保障体系主干出现缺失。
华中师范大学经济与工商管理学院院长邓宏乾认为，我国目前养老保障有3个支柱，分别是基本养老保险制度、企业年金和职业年金制度，以及个人自愿购买的商业养老保险，而以房养老作为养老服务的一项有益补充，并不能完全替代养老机构、养老保险等主流选择。
网民“陶凤”认为，“以房养老”在中国水土不服，呈现供需两头都不热的状态，原因在于“以房养老”的双方都觉得参与其中似乎并不划算：老人担心自己活得不够长，从而得不偿失；保险公司的顾虑在于参保人寿命，也在于道德风险和房价下跌。加上法律、监管层面的政策缺失，使得这桩买卖并没有被主流养老群体接纳。
“我们正在步入老年社会，解决养老问题迫在眉睫，既然要推广‘以房养老’，就要在各个环节上做好，避免疏忽和漏洞。”网民“王宋梅”说。
网民“张国栋”表示，“以房养老”扩围固然前景看好，值得期待，但不能止于扩围，还需要考虑现实中存在的问题，对症下药，进一步提高“以房养老”保险的质量和效率，以吸引公众参与。在有关道德问题、家庭伦理方面，重在宣传引导和个体觉悟，在其他许多问题上，则有赖于有关部门和地方政府的积极作为。比如，完善相关法律法规，将“以房养老”纳入法制轨道；坚持“房住不炒”，建立长效调控机制，给人们以稳定的预期；办理手续简化，条款不能太专业，要让人看得懂等等。
网民“易永英”建议，应加强“以房养老”制度设计。“‘以房养老’在政策上涉及我国下一阶段需要改革、尚待突破的领域，‘以房养老’扩围，除了自下而上的市场化运作、逐步发展，更需要将其纳入市场化改革顶层设计范畴，在法制保障、政策引导、市场配置、行业发展等方面加强规划和统筹协调。”此外，网民“易永英”还提出，要发挥保险机制的重要作用，并要特别注意加强市场监督。
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